家屋に対する課税

固定資産税

家屋に対する課税

• 家屋の評価のしくみ
• 新築住宅に対する固定資産税の減額制度
• 耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度
• バリアフリー改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度
• 省エネ改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度
• 新築された認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額制度
• 冷蔵倉庫に対する評価基準の変更について
• サービス付き高齢者向け賃貸住宅の軽減について
• 長寿命化（大規模改修）工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額制度

家屋の評価のしくみ

新築家屋の評価

   家屋の評価は、総務大臣が定める固定資産（家屋）評価基準に基づいて、「再建築価格」により行います。
   「再建築価格方式」とは、評価しようとする家屋と同一の家屋を新築した場合に必要な建築費を算出し、これに1年分経過した減点補正等を行うことによって家屋の評価額を求める方法です。
   具体的には、家屋ごとに現地調査を行い、屋根、基礎、外壁、柱、内壁、天井、床、建築設備等各部分別に仕上げ資材、施工の程度等を確認し、評価基準に示された評点数により平方メートル当りの再建築評点数を算出した後、評点1点当りの価格を乗じることによって再建築価格を算出します。これに1年分経過したことによって生ずる減点補正等を行い評価額を算出します。
　　評価額＝再建築価格（注釈1）×経年減点補正率（注釈2）
（注釈1）再建築価格
　評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点において新築するものとした場合に必要とされる建築費
（注釈2）経年減点補正率
　家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたもの

新築家屋以外の家屋（在来分家屋）の評価

　評価額は、上記の新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は、建築物価の変動分を考慮します（注釈3）。なお、評価額が前年度の価格を超える場合でも、評価額は引き上げられることなく、通常前年度の価格に据え置かれます。
（注釈3）
　在来分家屋の再建築価格＝前基準年度の再建築価格×建築物価の変動割合

家屋調査とは

　家屋の新築または増築をすると、固定資産税のもととなる家屋の価格（評価額）を決定する必要があります。この価格を算出するために行うのが家屋調査です。
　適正な価格を算出するための必要な調査ですので、御協力をお願いします。

家屋調査の流れ

1. 家屋調査の依頼
   　法務局からの通知や建築確認申請などにより家屋の新築または増築を把握した場合、資産税課から家屋所有者へ主に文書で家屋調査の依頼を行います。
2. 家屋調査の内容
   　家屋調査では、担当職員が家屋の内部に立ち入って、屋根・外壁・内装の仕上げ、建築設備の種類や数量などを確認しますので、平面図、立面図、矩計図（かなばかりず）などの図面や、建築確認申請（写）を御準備ください。
   　平均的な居宅（約100平方メートル）で調査時間は約45分です。
3. 補足事項
   　家屋の規模・構造・用途によっては、事前に図面や仕様書などの書類をお借りしてから、調査を実施させていただく場合があります。（共同住宅、事務所、店舗など）
   　また、家屋調査を長崎県（振興局税務部）が担当することがあります。

新築住宅に対する固定資産税の減額制度

　新築された住宅が床面積等の要件を満たす場合には、新築後一定期間、家屋に対する固定資産税が2分の1に減額されます。（都市計画税は減額されません。）
　令和8年3月31日までの新築分が減額の対象となります。この制度の適用を受けるための申告は不要です。

減額される住宅の要件

表1

住宅の種類	床面積
専用住宅	50平方メートル以上280平方メートル以下（1戸建て以外の貸家住宅は、40平方メートル以上280平方メートル以下）※1
併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上）	居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下

※1 マンションなどの区分所有家屋の床面積は「専有部分の床面積＋一棟の専有部分の床面積の合計に対する、所有する専有部分の床面積の割合に応じて各戸に割り振った共有部分（廊下や階段室等）の床面積」で判定します。また、賃貸マンションなどについても独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

減額される範囲

表2

120平方メートル以下の場合	2分の1
120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合	120平方メートル相当分について2分の1（120平方メートルを超える部分は減額されません）

減額される期間

表3

住宅	減額期間
耐火構造または準耐火構造住宅で地上3階建以上のもの（マンションなど）	新築後5年間
上記以外のもの	新築後3年間

新築住宅の税額計算例

　令和5年度の評価額が10,000,000円、床面積150平方メートルの家屋（令和4年6月建築）の令和5年度分の固定資産税額

1. 本来の税額
   10,000,000円×1.4％＝140,000円
2. 減額される額
   10,000,000円×1.4％×（120平方メートル÷150平方メートル）×2分の1＝ 56,000円
   （1戸当たり120平方メートル相当分が適用）
3. 令和5年度分の固定資産税額
   140,000円（本来の税額）－56,000円（減額税額）＝84,000円
   （市街化区域内に所在するときは、都市計画税も課税されます。）

耐震改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度

　建築物の耐震改修の促進を図るため、令和8年3月31日までに一定の耐震改修工事が行われ、かつ、改修が完了した日から3ヶ月以内に市に申告したものに限り、一定期間、当該住宅に係る固定資産税額の2分の1を減額するものです。
　なお、耐震改修工事が行われ認定長期優良住宅に該当することとなった住宅については、減額される割合が2分の1から3分の2に拡充されます。

減額される住宅の要件

表4

住宅の種類	昭和57年1月1日以前から所在していた専用住宅、共同住宅、併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上であること）であること。
耐震改修の証明	現行の耐震基準に適合する耐震改修工事を行った住宅で、次のいずれかの者による証明を受けていること。 長崎市 建築士 指定確認検査機関 登録住宅性能評価機関 住宅瑕疵担保責任保険法人
改修工事金額	1戸あたり50万円を超えるもの。
長期優良住宅の認定等	（長期優良住宅に該当することとなった場合のみ必要な要件です。） 改修工事完了日が令和8年3月31日までであること 改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること 長期優良住宅であるものとして長崎市の認定を受けていること
申告書の提出	耐震改修工事完了後3ヶ月以内に長崎市へ申告すること。

減額される範囲

表5

120平方メートル以下の場合	2分の1（長期優良住宅の場合、3分の2）
120平方メートルを超える場合	120平方メートル相当分について2分の1（長期優良住宅の場合は3分の2。また、120平方メートルを超える部分は減額されません）

減額される期間

　改修後1年間（改修工事が完了した年の翌年度分）

その他

　バリアフリー改修工事と省エネ改修工事による減額は同時に適用されません。
　都市計画税には、この減額の適用はありません。

申告の手続き

　　耐震改修工事完了後、3ヶ月以内に市へ申告してください。ご提出いただく書類は次のとおりです。

1. 申告書
   耐震基準適合住宅の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／83KB）

2. 耐震基準に適合することを証する書類（証明書）
   　長崎市が発行する「住宅耐震改修証明書」又は、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「増改築等工事証明書」
   ※「住宅耐震改修証明書」については、長崎市の耐震改修補助制度の利用者が希望する場合に長崎市建築指導課が発行します。
   住宅耐震改修証明書の詳細はこちらをご覧ください。
   ※「増改築等工事証明書」については、下記の国土交通省ホームページをご参照ください。
   国土交通省 耐震改修に関する特例措置＜外部リンク＞
   ※登録住宅性能評価機関が発行する「住宅性能評価書」（耐震等級に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるもの）の提出によることも可能です。この場合には、工事金額が確認できる書類も併せてご提出ください。
   ※認定長期優良住宅の場合は「増改築等工事証明書」のみ提出が可能です。書類の発行手続きについては、建築士・各機関にお問い合わせください。

3. 認定通知書の写し（認定長期優良住宅の場合のみ）
   長期優良住宅に関する情報の詳細はこちら

バリアフリー改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度

　住宅のバリアフリー改修を支援するため、令和8年3月31日までの間に一定のバリアフリー改修工事が行われ、かつ、改修が完了した日から3ヶ月以内に市へ申告した住宅に限り、改修工事が完了した翌年度分について、当該住宅に係る固定資産税の3分の1を減額するものです。

減額される住宅の要件

表6

住宅の種類	新築から10年以上経過した住宅（貸家住宅は対象となりません。 また、併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上あるもの）についても適用となります。）であること。（区分所有家屋を含みますが、専有部分の工事を対象とします。）
居住者の要件	次のいずれかのかたが居住していること。 65歳以上のかた 要介護認定又は要支援認定を受けているかた 障害のあるかた（地方税法施行令第7条該当）
改修工事の内容	バリアフリー改修工事の費用が1戸あたり50万円を超えるもの。 ただし、補助金等の交付がある場合は、当該バリアフリー改修工事に要した費用の額から当該補助金等の額を控除した額が、1戸あたり50万円を超えていること。 改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。 区分所有家屋の場合は、当該専有部分の面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。 次に該当する工事を行っていること。 廊下の拡張 階段の勾配の緩和 浴室の改良 便所の改良 手すりの取り付け 床の段差の解消 引き戸への取替え 床表面の滑り止め化
申告書の提出	バリアフリー改修工事完了後3ヶ月以内に長崎市へ申告すること。

減額される範囲

　床面積100平方メートルまでを減額します。（100平方メートルを超える部分については減額されません。）

減額される期間

　改修後1年間（改修工事が完了した年の翌年度分）

その他

　この制度による減額は1戸につき1度しか受けることができません。
　耐震改修工事による減額と同時に適用はできません。ただし、省エネ改修工事よる減額と同時適用は可能
です。
　区分所有家屋は、専有部分について行われたバリアフリー改修工事が減額対象となります。（共有部分に
ついて行われた工事は減額対象となりません。）
　都市計画税には、この減額の適用はありません。

申告の手続き

　バリアフリー改修工事完了後、3ヶ月以内に市へ申告してください。ご提出いただく書類は次のとおりです。

1. 申告書

　　　高齢者等居住改修住宅、高齢者等居住改修専用部分の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／103KB）

2. 居住者要件に応じた書類

• 65歳以上のかた
  ⇒住民票の写し
• 要介護認定又は要支援認定を受けているかた
  ⇒介護保険の被保険者証の写し
• 障害のあるかた
  ⇒障害者手帳等の障害者である旨を証する書類の写し

3. 改修工事の内容と費用を確認できる書類

• 工事の明細書
• 改修工事が行われた箇所を撮影した写真
• 工事費用を支払ったことを確認することができる領収証等
  （これらの工事の明細書等については、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関と建築士事務所に所属する建築士が発行する証明書に代えることもできます。）
• 補助金等の内容を確認できる書類（補助金等を受けている場合のみ）

省エネ改修工事を行った住宅に対する固定資産税の減額制度

　建築物の省エネルギー対策の促進を図るため、令和8年3月31日までに一定の熱損失防止改修工事（以下、「省エネ改修工事」という。）が行われ、かつ、改修工事が完了した日から3ヶ月以内に市に申告したものに限り、改修工事が完了した翌年度分について、当該住宅に係る固定資産税の3分の1を減額するものです。
　なお、省エネ改修工事が行われ、認定長期優良住宅に該当することとなった住宅については、減額される割合が3分の1から3分の2に拡充されます。

減額される住宅の要件（令和4年4月1日から令和8年3月31日までに改修工事が完了した住宅）

表7

住宅の種類	平成26年4月1日以前から所在する住宅（併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上あるもの）についても適用となります。）貸家住宅は対象となりません。）であること。（区分所有家屋を含みますが、専有部分の工事を対象とします。）
改修工事の内容	当該家屋の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。（区分所有家屋の場合は、当該専有部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。） 次に示す省エネ改修工事（改修部位がいずれも国土交通省の告示で定める省エネ基準に新たに適合することになること）を行うこと。 窓の改修工事【必須】 床の断熱改修工事 天井の断熱改修工事 壁の断熱改修工事 太陽光発電、高効率空調機、高効率給湯器もしくは太陽熱利用システムの設置に係る工事
工事費	上記改修工事の金額が60万円（令和4年3月31日までに改修工事に係る契約が締結された場合は50万円以上。補助金を除く。）を超えていること。ただし、5.の工事を含む場合は、1.～4.の工事費の合計金額が50万円を超える必要があります。
長期優良住宅の認定等	（長期優良住宅に該当することとなった場合のみ必要な要件です。） 工事完了日が令和4年4月1日から令和8年3月31日であること。 改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。 長期優良住宅であるものとして、長崎市の認定を受けていること。
申告書の提出	省エネ改修工事完了後3ヶ月以内に長崎市へ申告すること

減額される範囲

表8

120平方メートル以下の場合	3分の1（長期優良住宅の場合は3分の2）
120平方メートルを超える場合	120平方メートル相当分について3分の1（長期優良住宅の場合は3分の2。また、120平方メートルを超える部分は減額されません）

減額される期間

　改修後1年間（改修工事が完了した年の翌年度分）

その他

　この制度による減額は1戸につき1度しか受けることができません。
　耐震改修工事による減額と同時に適用はできません。ただし、バリアフリー改修工事による減額と同時適用は可能です。認定長期優良住宅の場合は、耐震改修工事による減額とバリアフリー改修工事による減額について、いずれも同時適用はできません。
　区分所有家屋は、専有部分について行われた省エネ改修工事が減額対象となります。（共有部分について行われた工事は減額対象となりません。）
　都市計画税には、この減額の適用はありません。

申告の手続き

　省エネ改修工事完了後、3ヶ月以内に市へ申告してください。ご提出いただく書類は次のとおりです。

1. 申告書

　　熱損失防止改修住宅、熱損失防止改修専用部分の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／93KB）

2. 住民票の写し
3. 省エネ改修工事が行われた旨を証する書類（証明書）

次の者がこの書類を発行することができます。

• 建築士
• 指定確認検査機関
• 登録住宅性能評価機関
• 住宅瑕疵担保責任保険法人

※「増改築等工事証明書」については、下記の国土交通省ホームページをご参照ください。
　　国土交通省 省エネ改修に関する特例措置＜外部リンク＞

4. 補助金等の内容を確認できる書類（補助金等を受けている場合のみ）
5. 省エネ改修工事に係る契約締結日の確認できる書類（工事完了日が令和4年4月1日以降で工事金額が60万円以下の場合）
6. 認定通知書の写し（認定長期優良住宅の場合のみ）

　　長期優良住宅に関する情報の詳細はこちら

新築された認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額制度

　長期にわたって良好な状態で使用される構造等を備えた良質な住宅の普及を促進するため、令和8年3月31日までに建築された新築住宅のうち、認定長期優良住宅で、新築された日から翌年の1月31日までの間に長崎市に申告したものに限り、一定期間、当該住宅に係る固定資産税を2分の1減額するものです。

減額の要件

表9

住宅	「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の施行の日（平成21年6月4日）から令和8年3月31日までに新築されたもの。 同法の規定に基づき、耐久性、安全性等の住宅性能が一定基準を満たすものとして行政庁の認定を受けて新築された住宅であること。 居住部分の割合が全体の床面積の2分の1以上であること（併用住宅の場合）。
床面積の要件	専用住宅 ⇒居住部分の床面積が50平方メートル以上（1戸建て以外の貸家住宅は40平方メートル以上）280平方メートル以下であること。※1 併用住宅 ⇒居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。

※1 マンションなどの区分所有家屋の床面積は「専有部分の床面積＋一棟の専有部分の床面積の合計に対する、所有する専有部分の床面積の割合に応じて各戸に割り振った共有部分（廊下や階段室等）の床面積」で判定します。また、賃貸マンションなどについても独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

減額される範囲

表10

120平方メートル以下の場合	2分の1
120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合	120平方メートル相当分について2分の1（120平方メートルを超える部分は減額されません）

減額される期間

表11

住宅	減額期間
耐火構造または準耐火構造の住宅で3階建て以上のもの	新築後7年間
上記以外のもの	新築後5年間

その他

　この減額と新築住宅に係る固定資産税の減額を重ねて受けることはできません。
　都市計画税には、この減額の適用はありません。

申告の手続き

　認定を受けて新築された住宅であることを証明する書類を添付して、翌年の1月31日までに長崎市資産税課へ申告してください。
　通常、新築家屋調査にお伺いした際、申告書の記入をお願いしています。

申告書
新築された認定長期優良住宅の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／87KB）

長期優良住宅に関する情報の詳細はこちら

冷蔵倉庫に対する評価基準の変更

固定資産評価基準の改正により、非木造家屋経年減点補正率基準表の「冷凍倉庫用のもの」を「冷蔵倉庫用のもの（保管温度が10度以下に保たれる倉庫）」に改め、平成24年度の固定資産税から適用することになりました。

1. 冷蔵倉庫用家屋に対する経年減点補正率の改正

経年減点補正率の改正

家屋の構造	改正前の経過年数	改正後の経過年数
鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造	築45年で0.2まで減価	築26年で0.2まで減価
れんが造、コンクリートブロック造、石造	築40年で0.2まで減価	築24年で0.2まで減価
鉄骨造（骨格材の肉厚が4ミリメートルを超えるもの）	築35年で0.2まで減価	築22年で0.2まで減価
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ミリメートルを超え4ミリメートル以下のもの）	築26年で0.2まで減価	築16年で0.2まで減価
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ミリメートル以下のもの）	築18年で0.2まで減価	築13年で0.2まで減価

2. 対象となる家屋の要件（下記の要件すべてに該当する家屋）

• 木造以外のもの
• 倉庫自体が冷蔵機能を有しているもの
• 保管温度が常時10度以下に保たれているもの
• 冷蔵倉庫部分の床面積が建物の床面積の50％以上のもの

（補足1）通常の倉庫内にプレハブ方式冷蔵庫や業務用冷蔵庫などを設置しているものは除きます。
（補足2）すべての要件を満たしている場合でも、建築後、既に一般の倉庫として基準年数を経過している建物（平成24基準で最終減価率　　　の0.2に到達しているもの）は変更されません。

3. 対象となる家屋の実地調査
   冷蔵倉庫用家屋の認定については事前に実地調査が必要となります。
   該当すると思われる家屋を所有されているかたは下記問い合わせ先までご連絡ください。
4. 冷蔵倉庫用家屋と認定された家屋につきましては、平成24年度の固定資産税から「一般の倉庫用建物」に比べて家屋の評価額が早く減少する計算が適用されます。

サービス付き高齢者向け賃貸住宅の軽減（わがまち特例）

対象施設

　高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービス（安否確認・生活相談）の提供を受けることができ、良好な居住環境（各専用部分の床面積が原則25平方メートル以上、バリアフリー構造等）を備えた高齢者向け賃貸住宅として登録されたもののうち、要件を満たすもの

固定資産税の減額とその要件

　ア 平成29年4月1日から令和3年3月31日までの間に新築された対象施設のうち下記の要件を満たすもの

　　⇒新築の翌年度から5年間、固定資産税を2分の1減額します。（該当部分のみ）

要件

1. 人の居住の用に供する部分の床面積（共有部分を含み1戸あたり30平方メートル以上210平方 メートル以下）の当該家屋の床面積に対する割合が2分の1以上
2. 主要構造部が耐火構造、準耐火構造と同等の性能を有する建築物
3. 戸数が10戸以上
4. 建築費用について国又は地方公共団体の補助を受けていること

　イ 令和3年4月1日から令和5年3月31日までの間に新築された対象施設のうち下記の要件を満たすもの）

　　⇒新築の翌年度から5年間、固定資産税を2分の1減額します。（該当部分のみ）

要件

1. 人の居住の用に供する部分の床面積（共有部分を含み1戸あたり30平方メートル以上180平方メートル以下）の当該家屋の床面積に対する割合が2分の1以上
2. 主要構造部が耐火構造、準耐火構造と同等の性能を有する建築物
3. 戸数が10戸以上
4. 建築費用について国又は地方公共団体の補助を受けていること

　ウ 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に新築された対象施設のうち下記の要件を満たすもの）

　　⇒新築の翌年度から5年間、固定資産税を2分の1減額します。（該当部分のみ）

要件

1. 人の居住の用に供する部分の床面積（共有部分を含み1戸あたり30平方メートル以上160平方メートル以下）の当該家屋の床面積に対する割合が2分の1以上
2. 主要構造部が耐火構造、準耐火構造と同等の性能を有する建築物
3. 戸数が10戸以上
4. 建築費用について国又は地方公共団体の補助を受けていること

提出書類

1. サービス付高齢者向け住宅減額申告書 （Excelファイル／16KB）
2. サービス付き高齢者向け住宅として登録を受けた旨を証する書類の写し（高齢者の居住の安定確保に関する法律第7条第1項）
3. 国または地方公共団体の建設費補助を受けている旨を証する書類の写し（地方税法施行令附則第12条第12項第1号）
4. 家屋平面図

※ わがまち特例

　国が定める範囲の中で、市町村が条例でその割合を定めることとされたため、長崎市の課税標準の特例割合と固定資産税額の減額割合を決定するもの

長寿命化（大規模改修）工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額制度(わがまち特例)

　管理不全マンション発生の未然防止を図るため、改正マンション管理適正化法に基づく管理計画の認定等を受けたマンションにおいて、令和9年3月31日までに一定の長寿命化工事が行われ、かつ工事が完了した日から3ヶ月以内に市に申告したものに限り、一定期間、当該マンションに係る固定資産税の3分の1を減額（1戸100平方メートルまで）するものです。

減額される住宅の要件

　次のすべての条件を満たすこと。

1. 建築後20年以上が経過している
2. 総戸数が10個以上
3. 過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事）を行っている
4. 管理計画認定マンションまたは助言指導等を受けた管理組合の管理者等に係るマンション

減額される期間

　工事後1年間（工事完了の日の翌年度分）

申告の手続き

長寿命化工事完了後、3ヶ月以内に市へ申告してください。ご提出いただく書類は次のとおりです。

1. 申告書
   大規模改修工事等が行われたマンションの固定資産税減額適用申告書 （Wordファイル／17KB）
2. 総戸数を確認できる書類
3. 管理計画の認定通知書（写し）
4. 大規模の改修等証明書（写し可）
5. 修繕積立金引上証明書（写し可）
6. 過去工事証明書（写し可）

マンションの管理計画認定に関する情報については、こちらをご覧ください。

お問い合わせ先

長崎市資産税課（市役所4階）
〒850－8685 長崎市魚の町4番1号
電話番号095-829-1131（直通）

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高齢者等居住改修住宅、高齢者等居住改修専用部分の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／103KB）

熱損失防止改修住宅、熱損失防止改修専用部分の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／93KB）

新築された認定長期優良住宅の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／87KB）

耐震基準適合住宅の固定資産税減額適用申告書 （その他のファイル／83KB）

大規模改修工事等が行われたマンションの固定資産税減額適用申告書 （Wordファイル／17KB）