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令和5年度第2回長崎市建築審査会

更新日：2024年3月22日　ページID：041867

長崎市の附属機関(会議録のページ)

担当所属名

建築部建築指導課

会議名

令和5年度第2回長崎市建築審査会

日時

令和6年2月15日（木曜日） 9時30分～

場所

長崎市役所15階中会議室

議題

【第2号議案】
商業地域における延べ面積の敷地面積に対する割合の限度を超える建築物の許可について

【報告事項1】
法第43条第2項第2号の規定による許可の報告

【報告事項2】
法第44条第1項第2号の規定による許可の報告

【報告事項3】
法第56条の2第1項ただし書き規定による許可の報告

【報告事項4】
長崎市建築審査会審議事項の経過報告

審議結果

（1）第2号議案

会長：第2号議案について質疑があればお願いいたします。まず、私の方からの確認です。土地の所有者は現在変更し、新しい土地の所有者が今回の建築主になっているのでしょうか。また、ホテル経営についてはさらに別の会社が行うという認識でよいでしょうか。

事務局：はい、その認識で間違いありません。ホテル経営は別の会社になるとは聞いておりますが、現段階では契約が結ばれておりませんので未定です。今回の審議内容は建築に関するものになりますので、経営については参考ということでお願いいたします。

委員：こちらは景観条例の中でどのような位置づけになりますか。

事務局：今回の建設地区はその中で景観形成重点地区に指定されているエリアにあたります。

委員：どのような要件が適用されているのですか。

事務局：ここは条例で定められた景観計画区域になっておりまして、今回の建築につきましては「ながさきデザイン会議」で色合いやデザイン性など景観に資するご意見を賜りまして、配色など一部見直しを行ったうえで今の計画となりました。

委員：今回建築されるホテルは以前のホテルよりも高さがありますが、建物の周りに歩行路を計画することにより、基準より高さの制限を緩和させる特例を適用した物件だと思います。56.6メートルと60メートルには満たない高さではあるものの、資料で見る限りは周辺の建物と比べて突出した高さになります。法的には抵触しないのでしょうか。

事務局：法的に抵触するものはございません。資料で見ると突出しているように感じますが、以前の建築物と比べますと道路から建物まで敷地を大幅に後退させておりまして、圧迫感は少なくなっております。また、この地域は商業地域ですので、日影規制の影響等も受けません。周辺地域の他の建築物で既に同等の高さのものもございますので、実際に建設されると違う印象になると思われます。

委員：日影規制の要件についても、圧迫感についても問題ないということですね。景観についてはいかがですか。

事務局：ホテルの外観の配色が黒っぽいということで「ながさきデザイン会議」でも取り上げられましたが、色彩の基準の範囲内ということで承認されたと聞いております。

委員：建物の外観ではなく、長崎らしい街並みへの影響を懸念しておりますが、このホテルにより景色が阻害されることはないですか。

事務局：以前より建物の高さは高くなりますが、これまでも同じくホテルが立っていたということもありますので、今回の建築によって景観が阻害されるということは考えにくいと思っております。

委員：審査基準含め関係各課の方の調整もあり、法的には問題はない建築と認識しております。そこで、今後建築される新しいホテルの機能への要望となりますが、帰宅困難者向けの災害対応についてホテル側に期待できることはないかと思っております。近年様々な自然災害が発生しておりますので、中心地での災害対応が必要になってきます。300室以上を有するホテルも建築されますし、帰宅困難者向けへの備蓄など災害対応について、今回建設されるホテルへはホテル機能＋αを期待できないかと思っております。また、先ほどもご意見のあった景観面についてですが、夜の景観についてはどのような配慮がなされるのでしょうか。駅周辺では照度も計算されたライトアップが実施されております。このエリアにおきましても周辺と調整した外観のライトアップを検討していただければと期待しております。

事務局：ご意見ありがとうございます。まずは1点目の災害時の防災対策についてですが、当然そのようなニーズはありますし、長崎市と災害支援に関する協定を結んでいるホテルもございます。今回の建設されるホテルにつきましては、このご意見を踏まえ、我々の方から有事の際の対応について要望させていただきたいと思っております。次に2点目のライトアップについてです。ここはまちなかエリアということで、景観推進室の事業として取り組んでいるところです。特にこのエリアについては、委員がおっしゃるように特別の配慮があるべきではないかと思っております。ちなみに足元に関しては既にそれなりのライトアップが検討されているようでございます。全体については、意見として伝えたうえで対応ができる範囲で働きかけていく所存です。

委員：災害に関する話になるのですが、先日の能登半島地震で、多くの被災者の方が周辺の旅館に避難しているという話も聞いております。今回建設されるホテルは、新しい建築物で耐震性能も高いということもありますので、緊急時の避難場所としての機能もご検討いただければありがたいです。また、上下水道については問題ないということですが、長崎は水不足を懸念するところもありますので、周囲に上下水道の件で影響を与えないよう十分ご配慮いただければと思っております。

事務局：はい。特に上下水道に関しましては、ここの水道機能に影響がありますと有事の際に周辺への影響が大きくなりますので、十分に配慮するように事業者に伝えていきたいと思っております。

委員：総合設計制度について質問です。長崎市で独自に追加している緑地率は30％以上となっていますが、ホテル運営がされていく中での維持管理に対する担保はどのようになっているのでしょうか。3年ごとに管理者が報告を行うとのことですが、緑化維持については努力規定ですので、その数値を割ってしまった場合は強く回復を求めることはできるのでしょうか。また、公開空地は一般の人にとっては、使用してよい場所なのか判別がつきにくい場所となりますので、ホテル関係者のみが使う空間となってしまう可能性があります。植栽が枯れてしまったとしても「植替え」を要望しにくい空間です。そこで、今の段階で日当たりに対して強い植栽を考えておられるのか、どこまで維持管理に要望を述べることができるのか確認したいです。

事務局：設計者とやり取りする中で、日当たりの悪い環境での植栽の生育が可能かということをお尋ねしましたが、そのような環境の中でも生育に強い品種を選んで植栽される予定ということでした。3年毎に定期報告がなされますので、報告書の内容で確認していくことになるかと思います。

委員：緑化率の基準は管理項目になるため、維持管理を求めるために努力義務ではなくもう少し明確な基準にしてもいいのではないかと思います。

事務局：委員がおっしゃられたように、植物が枯れてしまうことは想定されますので、元々植えるものについては強い種のものにする予定ですが、3年ごとに経過を見ていくうえで、問題があれば強く植替えを要望していくつもりでございます。努力義務については、今回の経過を見定めたうえで、基準をもう一段階上げるかどうか検討していく必要があると考えております。

会長：他にございませんか。では、これまでの委員の皆様の意見をまとめますと、2つの要望が示されました。1つ目はホテル機能として災害対策について検討していただくこと、2つ目にライトアップや緑化問題などの景観への配慮を検討していただくことです。特に最近起こった能登半島地震の印象が強く、災害時の避難場所や備蓄に関しては関心が高まっておりますので、これらは審査委員会からの要望として建築主に伝えていただきたいと思っております。また、2つ目の要望である景観への配慮については、資料に記載されてあるように「ながさきデザイン会議」で協議した結果、了解を得ているという解釈でよろしいですか。ちなみに「ながさきデザイン会議」では日影に関する話はされるのですか。

事務局：はい、「ながさきデザイン会議」は完了しておりまして、方向性が定まったものに対して今後、法に基づく手続きを行っていくことになります。「ながさきデザイン会議」では、日影についての議論はございませんでしたが、外壁の色彩のマンセル値や、圧迫感を与えないための色彩の調整、視認性に係る植栽計画への配慮、パラペット高さの再検討による建物のボリュームの抑制に係る指摘などについての協議がなされております。

会長：高さ制限に関することなのですが、他の場所からみた際の景観として長崎らしい景色が見えなくなるのではないかという点が気になるのですが、そのことについてもデザイン会議で検討されていますか。

事務局：はい。そのことも含めての審議となっております。

委員：外観についてですが、1色だと重くなるので、2色に変更されたということですが、外壁のライン部分になりますか。

事務局：はい。外壁にラインが入って2色使いになっております。本来は1色の予定でしたが、圧迫感があるというご指摘があったため、現在の仕様に変更されました。

委員：災害について考えた時、長崎はどちらかといえば、地震よりも水害が問題になるようです。ここは銅座川の目の前のホテルになりますので、洪水被害なども想定した配慮をしていただければと思います。

会長：先ほどの植栽の話も同様ですが、本審査会の意見として言うだけではなく、許可の範囲内で可能であれば、内容の検討を要望としてお伝えいただくような対応をお願いしたいと思っております。

事務局：可能な範囲で配慮していただくようお伝えしたいと思っております。

委員：事前説明会の対象は周辺住民の方のみですか。事業をされている方も対象になっていたのでしょうか。

事務局：近隣自治会である新地町、出島町、銅座町、籠町、広馬場の5自治会に説明を行っておりまして、近隣エリアの商店街を含め周辺の関係者への説明も行っております。

委員：住民に限らず周辺の方に説明されたということでよろしいですか。

事務局：はい。中高層建築物等を建設する場合と同じく、近隣住民だけではなく利害関係者に向けても説明会を行っております。

会長：衛生面にも関係する話になりますが、中華街からホテルへ、ホテルから中華街へと、風向きによって食堂の匂いが流れると思うのですが、その辺りは検討されているのですか。

事務局：現在の周辺環境を考えましても、匂いは少なからずあるとは思いますが、ホテルの厨房にはダクトも設置されておりますし、現段階で具体的な検討内容は聞いておりません。今後、飲食店の営業許可を申請する中で配慮されていくものと思われます。

事務局：補足いたしますと、公開空地を取ることで、通風や採光にも効果が見込めるという点もあります。ホテルに関しては全館空調により窓の開閉が制限されておりますし、直接外の匂いが入ってくるというのは考えにくいと思っております。

会長：そのあたりは相互理解が必要だと思いますが、説明会の項目には入っているのでしょうか。

事務局：匂いに関してなど、具体的な項目は示されていませんが、図面を用いて計画を説明しておりますので、部屋の配置なども伝わっているものと考えております。

委員：公開空地の中に緑地が入っている部分があると、有効面積を算定する係数が変わってくると思われますが、問題ないのでしょうか。

事務局：国交省が示しております基準に従った係数を採用しておりますが、様々な条件により係数の値が変わります。今回は公開空地に緑地を設けた場合に可能な係数を用いております。

事務局：緑地の割合にもよりますが、取り扱い基準の中で一定範囲のものであれば歩道上に緑地があっても、公開空地とみなすことが出来ると規定されております。今回もその範囲内で全体を見ながらこちらで判断しているところでございます。

会長：今回は設計会社含め長崎に本社がない会社が多いので、可能ならば地元企業に請け負ってもらい、経済的にも長崎のためになる状況が望ましいという思いがあります。

事務局：建築主は大和ハウスになりますが、施工に関しては地元の業者に依頼することになりますので、地元業者が全く関わらないということはないかと思います。

会長：観光需要の話にも関わってきますが、県外資本の企業が中心となると計画を途中でやめてしまう可能性もあります。20年先など長期期間を見越した計画が必要と思われますが、今回もそのような長期の需要が続くとの見通しが立ったうえでの計画と考えてよいですか。

事務局：具体的な収支を把握しているわけではございませんが、需要を含めた中で事業が成り立つという判断をされているようです。

事務局：今回建設されるホテルは、需要を富裕層に向けたものと聞いております。立地的にも中華街の入口と恵まれておりますし、周辺に同等の格付けのホテルが少ない状況でもあるため、不足しているジャンルを補完する需要を見込むことが出来ると考えております。

会長：ビジネスでの利用というよりは富裕層を対象としているということですね。長崎はホテル建設が盛んですが、建設計画は市全体のビジョンに照らし合わせたものであって欲しいです。この会議に限ったことではありませんが、5年先、10年先にどのような長崎市にしたいかという市長の方針を示していただきたいという個人的な思いがあります。単にホテルを乱立するのではなく、ホテル建設に関わる目的を明らかにするような、市長の思いやビジョンを示していただく機会があればよいかなと思っております。

事務局：市長は「まちのグランドデザイン」という言葉をよく口にしておられます。都市計画法など法律に基づいた規制というのは当然ありますが、会長がおっしゃられたように、長崎の街をどうしていくのかというのは非常に大切なテーマだと感じております。実際にまちづくりに関しては様々な計画がありますので、機会があればご紹介したいと思っております。

会長：長崎市には、本審査会が対象とする計画だけではなくいろいろな計画がありますので、この機会にお伺いしてみました。では、本審議内容について、ほかにご質問等ある方はいらっしゃいますか。

全員：異議なし

会長：ご意見ございませんので、第2号議案については同意することといたします。

（2）報告事項1

会長：報告事項1の内容について、確認やご質問のある方はいらっしゃいますか。

委員：対象地が2つの特定通路に接している場合、双方からそれぞれ2メートル後退する必要があるのですか。

事務局：はい、その通りです。特定通路に面した部分につきましては、特定通路の中心から2メートル後退して許可空地を取っていただくことになっております。

会長：他にはありませんか。

委員：今回の報告事項で挙げられている案件について、許可要件を満たしているのは理解いたしました。しかし、許可された対象地の周辺通路には袋小路のような形状が多く見受けられ、一般的に火災には弱いかと思います。この周辺は防火地域にはなっているのでしょうか。例えば、駅前の商業地域などは防火地域として指定されたエリアになっていたと思います。他都市の事例ですが、袋小路の入り口部分で火災が起こった際に避難が困難になったということが実際にありました。長崎市ではこのような地形への防火対策はどのようなものになりますか。

事務局：防火地域内の建築物に関しましては、法に準ずる形で建物の防火性能を求めていくことになります。特定通路の機能維持に関する制限といたしましては、特定通路の中心点から2メートル内の敷地に建物を建てないとすることのみとなります。今回の案件に関しましては準防火地域もしくは法22条区域にあたり、防火地域に該当しておりませんが、袋路状になった道路は終端に接したケースも出てきますし、ご指摘の通り、避難という視点から見ると弱い地域も出てくることがあります。それに関しましては長いスパンで見ていくことにはなりますが、建物が徐々に建て替わっていくことで防火性能が向上し、災害に強い街となっていくことを目指しております。

委員：長崎の斜面地を研究しておりますが、消防車も入れず、消火栓も多くない場所がたくさん存在します。昨今災害が頻発しておりますが、公衆衛生の保持の観点からも、災害対策基本法でも触れているように、地域住民によって組織される自主防災組織も重要になってくると思っております。

事務局：委員がおっしゃられるように、消防車が入れない地区は火災の際、バケツリレーで消火するしかないような場所が存在します。今後は建築の側面からも対策を進めていく必要があると感じています。

委員：長崎県にも43条許可がありますが、交通上、安全上、防火上、衛生上に支障を及ぼさないことが許可要件となります。防火性能に関しては延焼対策としての開口部に防火設備を設ける、衛生面に関しては浄化槽を整備するなど、基準を一つ一つクリアしていくことで許可が下ります。長崎県と長崎市では基準が違うと思いますが、参考ということでお伝えしておきます。

事務局：今回の報告内容といたしましては包括許可ということで、先の審査会で内容を諮り、その基準を適用しております。実際に決められた基準に合わず個別に許可する場合は、その都度判断をいたしますが、斜面地の防災性についてなど判断が必要になった際は長崎県の基準も確認していきたいと思います。

会長：今、委員が挙げられた基準は長崎市にはないということですか。

事務局：長崎市でも個別に許可する場合の基準は設けてあります。今回は包括同意基準となっておりますので、そこまでの制限がかかっていないものになります。

会長：今の意見も参考にしていただきたいと思います。他にご質問はありますか。

全員：質問なし

会長：では、報告事項1については以上で終了いたします。

（3）報告事項2

会長：報告事項2の内容について、確認やご質問のある方はいらっしゃいますか。

全員：質問なし

会長：では、報告事項2については以上で終了いたします。

（4）報告事項3

会長：報告事項3の内容について、確認やご質問のある方はいらっしゃいますか。

委員：これはお願いになります。児童数が多い学校での工事となりますので、安全面に十分配慮していただきたいと思います。まちなかでは統廃合の話ばかりですので、今回、児童数が増えて校舎を増築するということに驚きました。しかしながら、この学校もいずれは児童数が減少していくと予想されます。第2号議案の審議の際に会長がおっしゃられた「長崎の将来のビジョン」に関わる話になりますが、将来的に建物の用途を変更することも視野に入れて建設されているのでしょうか。

事務局：今回は一時期な児童数増加に伴っての仮設校舎の建設ですので、将来的な転用などは見込んでいないと思われます。

委員：児童数増加のピークを過ぎてこの校舎が必要無くなれば、壊してグランドに戻す予定ということでしょうか。仮設ということですが、建物の安全性は確保されていますか。

事務局：位置付けは仮設となっておりますが、常時使用し続けても問題ないような基準で作られております。こちらについては、令和12年3月31日までの使用を予定しております。

会長：他にご質問などありますか。

全員：質問なし

会長：では、報告事項3については以上で終了いたします。

（4）報告事項5

会長：南山手のホテルはいつごろ開業予定ですか。

事務局：今年の秋ごろ開業予定です。

会長：災害対応の話も出始めていますので、今後それらを検討していくのが審査会の目的の一つになるのかなと思っております。他ご質問のある方いらっしゃいますか。

委員：第2号議案での議論にもつながっていくと思いますが、市庁舎を建設する際、景観について周辺住民からの苦情や意見はなかったのですか。事前の説明会などはいかがだったのでしょうか。

事務局：建設については法令の手続きは踏んでおりますが、魚の町自治会や近隣の皆様には別途で十分な数のご意見を伺う機会を設けたと思っております。他にも様々な団体や各関係者から意見をいただいております。建設場所については賛否両論がありましたが、単なる手続きだけではなく近隣の皆様や各関係者と共に段階を踏んで積み重ねて作り上げ、今に至っているという状況でございます。

委員：分かりました。説明会については十分されているということですね。

事務局：市庁舎につきましては80メートルを超える建物ですので、当初より周囲へ圧迫感がある建物になるだろうと予想されておりました。よって、基本設計の段階から稲佐山も含めた複数の視点場からの長崎らしい景観に配慮して参りました。その結果を「ながさきデザイン会議」に諮って意見をいただき完成させたというところでございます。

会長：他に何かご意見はありますか。では、これで全ての報告を終了いたしました。全体的には何かありますか。

事務局：本日はいろんな観点から活発なご意見をいただきましてありがとうございました。

最初に挙がりましたホテルにおける災害対策機能についてですが、ホテルとの災害支援に関する協定を結ぶことで、帰宅困難者や災害被災者の受け入れなどには対応はしていただいております。今後も対策は考えていきたいと思います。景観につきましては、すべての視点場をカバーするものではありませんが、今後も長崎らしいまちづくりをしていくうえでの資料に加えていきたいと思っております。緑地につきましても当然維持していかなければならないものと考えておりますので、今後も検討していきたいと思っております。市長は少子化対策、経済強化に重きを置いて、まちの将来像を考えたまちのグランドデザインを策定中でございます。

会長：マンションやホテルなどの建設が進み、長崎はどんどん変化していっています。その中では山の上の建物が減ってくると夜景は減ってしまう等、利便性とのジレンマも生まれます。市長にはその辺りを考慮したグランドデザインを見せていただきたいと思っております。では、以上を持ちまして令和5年度第2回建築審査会を閉会いたします。皆様、お疲れ様でした。