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第85回長崎市都市計画審議会

更新日：2024年3月12日　ページID：041813

長崎市の附属機関等(会議録のページ)

担当所属名

まちづくり部都市計画課

会議名

第85回長崎市都市計画審議会

日時

令和6年1月24日(水曜日) 14時00分～

場所

長崎市役所7階大会議室

議題

【第1号議案】
長崎都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（県決定）について
【第2号議案】
長崎都市計画市街化区域と市街化調整区域との区分の変更（県決定）について
【第3号議案】
長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）用途地域の変更（市決定）にいて
【第4号議案】
長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）防火地域及び準防火地域の変更（市決定）について
【第5号議案】
長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）特別用途地区の変更（市決定）について
【第6号議案】
長崎市立地適正化計画の改訂について

審議結果

【第1号議案】原案のとおり異議なし

【第2号議案】原案のとおり異議なし

【第3号議案】次の意見を附して、原案のとおり議決
縦覧期間中に意見書が提出された小江原5丁目の用途地域変更箇所において、当該地での事業継続や、今後の土地利用の変更について相談があった場合は、法令等の範囲内で積極的に支援を行うこと。

【第4号議案】原案のとおり議決

【第5号議案】原案のとおり議決

【第6号議案】原案のとおり異議なし

（主な質疑応答）

【第1号議案】
委員：資料の書き方について、「変更」と「追記」の違いは何か。

幹事：既に記載されていた内容で文言が変わったものを「変更」、これまでなかった要素が追加されたものを「追記」と記載している。

委員：下水道の部分は「変更」との記載があるが、元の記載内容はどのようなものか。

長崎県：改訂前の平成26年の計画時は下水道の整備目標を95％と具体的に示していた。現在、長崎市においては97％となり、目標を超えたことから「整備」から「適切な改築・更新・維持・管理」としたものである。

委員：長崎都市計画区域は旧長崎市、諫早市、長与町、時津町となっているが、合併町が入っていないのはなぜか。

長崎県：一体の都市、市街地としてつながりのある区域を一つの都市計画区域として区域を制定している。そのため、合併町は長崎都市計画区域とは別の都市計画区域を定めている。

委員：合併して年月が経ち、合併町も含めて長崎市全体を見ていかなければならないことも出てきている。今後、野母崎や外海も含めて長崎全体が良くなるような計画について考えてほしい。

幹事：今回の区域マスは県が策定しており、合併町を含んだ計画については長崎市が「長崎市都市計画マスタープラン」を策定している。

委員：コンパクトプラスネットワークの表記が説明資料や立地適正化計画（案）の中で統一されていないので統一してほしい。また、「コンパクトプラスネットワーク」は象徴的な言葉であり、都市の将来像を示すような意味を持っているわけではないため、言葉の使い方については注意してもらいたい。

幹事：資料の表記の仕方については統一する。また、国が示す「コンパクトプラスネットワーク」をもとに長崎市が立地適正化計画に示す「ネットワーク型コンパクトシティ長崎」について、長崎市独自のものとして策定していきたい。

【第2号議案～第5号議案】

委員：小江原町の用途地域について、今回用途を決めた後、提案制度を活用すれば再度変更することが可能ということか。

幹事：提案制度により計画を提出してもらい、立地する建物によって変更が可能かどうかを判断することとなる。

委員：今後、地権者が希望している準住居地域に100％変更できるというわけではないのか。

幹事：準住居地域に変更できるというわけではなく、第一種住居地域を超える部分について提案制度により個別に審査をしていくこととなる。

委員：その際には都市計画審議会は開催されるのか。

幹事：その通り

委員：事業者は50年以上操業しており、第一種住居地域となれば今後の事業に多大な支障が生じるのでは、と懸念している状況であった。当事者にはどのような説明をしているのか。

幹事：当事者から意見書が出され、今後の土地利用の意向等について聞き取りを行った。その結果、今後も現在の事業を継続するとともに、将来的には土地利用の転換も考えたいとの話であった。このことから、市街化区域に編入し、第一種住居地域に指定されても、現在の事業を継続することは可能である旨、説明している。
また、工場の増改築をする場合は従前の床面積等1.2倍以下までとなる等、市街化区域に編入することで一定の規制がかかるため、当該地で現在の事業を継続するのであれば市街化調整区域のままとする方が良い旨も説明しているが、市街化区域への編入を希望されており、将来的にもより柔軟な土地利用が可能となるよう準住居地域の指定を希望されている。

委員：まだ第一種住居地域を指定することについては納得されていないということか。

幹事：その通り。土地利用が決まった際には、都市計画提案制度を用いて地区計画を策定する等、再度検討が可能である旨、伝えているが提案制度を用いることについても前向きな回答は得られていない。

委員：地場企業が苦しむことになることだけは避けてもらいたい。今後も引き続き安心して事業ができるよう調整してもらいたい。

幹事：現在の業務については雇用確保等の観点から重要であることは認識している。市としては、今回用途を指定した場合、既存不適格となるが、違法営業とはならないことについて説明をしており、その点については理解していただいていると認識している。用途地域の指定については手続きを進めていくが、その後においても市の内部で連携を取りながら積極的に対応していきたい。

委員：昭和43年ごろから操業されているため、色々な配慮は必要ではないかと考えている。都市計画を変更する中で、意見書が提出されるという事例は多くないと思うが、今回の都市計画変更の内容について、地権者と調整・協議する期間はどのくらい取られたのか。また、提案制度で用途地域等を変更したという実績はあるのか。

幹事：数年前に地権者から要望を受けたことが始まりで、今年度に素案を作成し、説明会には地権者も参加してもらっている。その後、都市計画案の縦覧時に意見書が出たものであり、協議等の期間は相当にあったものと認識している。また、提案制度の実績については、地区計画を廃止したという事例はあるが用途地域を変更したという実績はない。

委員：提案制度を用いた件数は。

幹事：2件ある。

委員：制度としていつから出来るようになって2件なのか。

幹事：提案制度は平成17年から要綱を策定し、1件は「長崎卸団地の地区計画の策定」、もう1件は「鳴見町地区計画の廃止」となっている。

委員：昭和43年から操業されているということは小江原地区が何もない時代から操業されていたということで、ある意味、この地区のまちづくりについて一部役割を果たしてきていると思うため、今後、工場側にも寄り添った対応をお願いしたい。

幹事：50年以上経営されている企業は長崎市においても大事な企業であると考えている。そのため、まずは今の事業が継続できるようにするとともに、今後移転等を考えられた場合は必要な支援等を行っていきたい。ただ、市としては、周辺住宅地についても、確かに後発の開発により出来た団地ではあるが、地区計画を策定し、本来建てられる用途を一部制限してでも住環境を保全して居住されている人がいる地域であることも考慮しなければならない。これらを踏まえ、周辺とのバランスを図りながら用途を指定し、その後の土地利用等については地権者と協議し、適切な支援等をしたいと考えている。

委員：既存不適格になった場合、融資が受けられなくなる等、企業への不利益は全く生じないのか。

幹事：融資については銀行の判断となるが、全く影響がないとは言えない。

委員：質疑ではなく意見としてだが、既存不適格となり不利益が生じると企業の成長等に影響が出てしまう。雇用の問題や事業展開の可能性等を考えると、用途の制限を決めていいのか疑問である。企業が今後の方針が決まった時に周辺環境を考慮し用途を指定する方がいいと考える。

委員：先に工場が操業し、その後住宅地が開発された経緯を踏まえると、周辺の住環境にそぐわないから住居系の用途を指定するということはおかしいのではないか。既に工場が建設されているため準工業地域が妥当と考える。第一種低層住居専用地域と準工業地域を隣接してはならないという法律があるのか。

幹事：国の方針に基づいて策定した長崎市の用途指定の運用基準では、第一種低層住居専用地域に隣接して工業系の用途は指定できないとなっている。

委員：第一種低層住居専用地域と準工業地域が隣接しているところはあるのではないか。工場であれば製造するものによって今後、工場の増改築が必要になり、増改築が出来なくなることは事業者にとって大きな問題だと思う。ここで決めてしまうのではなく再考した方がいいのではないか。

幹事：国の方針等を考えると、たとえ従来から工場が立地していたところであったとしても、人が居住している地域に隣接して工場の立地が可能となる用途を指定することはあってはならないと考えている。事業者は市街化区域に編入したいという意思があり、市としては第一種住居地域、事業者としては準住居地域を希望している。このことからどちらの用途であっても既存不適格になることについては理解されていると認識している。都市計画は全体のバランスを見て、本来あるべき姿を目指していく必要がある。今後の土地利用等が決まった際には、今回の用途指定が事業者の足を引っ張ることが無いよう、市としても必要に応じて出来る支援を行っていく。

委員：まちを作る上で、工業地帯と住居を出来るだけ隣接させないほうがいいことは理解しているが、過去から操業している工場に対する配慮は必要と考える。

委員：都市計画とは、未来に向かってまちのあり方をどう決めていくのかという手続きである。従来から工場があるから事業者の身になって考えるべきという意見も分かる。しかしながら、今の時点になって、長崎市の未来の都市像を考えた時に、この地域は住宅地として発展させていくべきだというところに属することを踏まえて考えなければならない。この場は都市計画という手続きをまず第一に考えるべき。

委員：都市計画としての話は分かる。今回の様に後から住宅地となった事例はあるのか。また、おそらく事業者は準工業地域を第一希望としているが、住居系に隣接して工業系は指定できないという説明を聞いて、最終的には準住居地域を希望されていると思う。現状にあった都市計画を検討しなければならないと思う。

幹事：事業者との話で、今後工場を続けたいのであれば市街化調整区域のままが有利なことは説明している。事業者は工場の継続を考えていると同時に、市街化区域に編入し、将来的に高度な土地利用が出来るようにもしておきたいという話であり、市としては制度上、どちらの希望にも沿うということは困難である。そのため、先ほどからご指摘いただいている工場の存続を守るということであれば市街化調整区域のままとしておくことも1つの方法であることを理解していただきたい。
また、工場付近に後から住居が隣接してきたという事例については、浦上川周辺では同様の流れがあったが、今回、お話にあがっている既存不適格になって融資が受けられず、廃業したという事例は聞いたことはない。

会長：再度確認だが、事業者は市街化区域に編入を希望し、用途は工業系でなくとも準住居地域であれば納得されるということで良いか。

幹事：その通り。

会長：そうであれば、事業者は既存不適格になることは渋々ではあるかもしれないが、納得されていると思う。色々な懸念が出てきているが、都市計画として第一種住居地域を指定するが、事業継続や今後の土地利用等が決まった際等、必要なフォローを法律の範囲内で行っていただくことを意見に附するということで審議会のまとめとしてはどうか。

委員：事業者は第一種住居地域を指定することについて異議を申し立てているため、付帯意見を付けて答申することに事業者の理解が得られるかを確認すべきではないか。

会長：附帯意見を付けたとしても全て事業者の希望通りになるとは限らない。出てきた計画が適切かどうかを再度この場で審議し、問題なければ第一種住居地域で事業者が望む土地利用の可能性があることは丁寧に説明していく必要はある。都市計画審議会という場で、ある地権者の主張だけに基づいて議論することは難しく、長崎市として将来のまちづくりを考えた時にどうあるべきかを検討すべきである。各委員から出た意見は十分理解しており、先に工場が立地し、後から住居が隣接したため工場にも配慮が必要ということも心情的には理解できる。しかしながら、現時点の状況を踏まえると、第一種住居地域を指定するということは認めても良いのではないか。

委員：市全体のまちづくりをどうするのかを検討しなければならないため、今回説明してもらった内容で理解した。ただし、事業者の事業継続等についてはまちづくり部だけでは判断できることではないため、庁内の商工部等とも連携し、地場企業の支援を行ってほしい。

委員：全体をみて都市計画をしていくということは理解しているが、地権者としっかり協議して用途を指定すべきと考える。地権者とは、どのくらい協議してきたのか。

幹事：事業者から市街化区域への編入要望からあったのは平成17年であり、相当数の協議を行ってきている。令和2年に区域区分の素案が出来た際に用途の指定についても地権者にも資料を送付していることから、相当数の協議を行ってきたと認識している。

委員：事業者の今後の事業方針が重要なポイントと考える。工場存続であれば市街化調整区域とすべきであるし、別の計画があるのであれば市街化区域として、用途については特定の意見に偏るのではなく全体を踏まえて指定すべきと考える。ただし、この地域で長年事業をしてきた企業であるため、相談にはしっかり乗ってほしい。

委員：準住居地域を指定し、幅広く土地利用できないような指定はできないのか。

幹事：準住居地域を指定すると、基本的には準住居地域に立地可能なものを容認することとなり、都市計画マスタープラン等と整合が図れないこととなるため、長崎市としてはできない。

委員：小ヶ倉町3丁目では準工業地域を指定し、特別用途地区で大規模集客施設の立地を制限している。小江原町でも用途を準工業地域として、特別用途地区を指定できないのか。

幹事：小ヶ倉町3丁目は埋立により生じた土地について周囲の指定状況と整合を図っている。小江原町については、今後の土地利用についてはまだ決まっていないとのことであったため、市としては周辺の住環境等を考慮すると第一種住居地域が適当と考えている。今後、土地利用が決まった際には、都市計画提案制度により、周辺環境への影響等を考慮し、地区計画の指定や用途地域の変更検討ができる旨、事業者には説明している。

会長：当該地での事業継続や、今後の土地利用の変更について相談があった場合は、法令等の範囲内で積極的に支援を行うことをお願いする旨の意見を附して、原案のとおりとすることとする。第2号議案、第4号議案、第5号議案については特段の問題はなく原案のとおりとすることで良いか。

委員：異議なし。

【第6号議案】

委員：災害リスクについて、洪水や雨水出水、津波等のリスクがある箇所も居住誘導区域を外さずにハード・ソフト対策を行っていくことが記載されているが、高層マンション等において浸水時の電気設備の対策は、立地適正化計画の中で記載されるのか。また、立地適正化計画の中で都市機能や居住を誘導する中で、コンパクトシティを目指すことは良いが他都市と同じような街並みになり、長崎らしさが失われるのではないかと感じている。もう少し計画の中で今ある街の魅力をどう残すのかを記載できないか。

幹事：立地適正化計画の防災指針はあくまでも指針であり、都市機能・居住誘導区域と災害リスクを重ねた時にその場所が安全かどうかを見えるようにし、そのリスクに対してしっかりとした対策が取られるかの確認を含めて位置付けていく。立地適正化計画は防災分野に関する計画である地域防災計画や国土強靭化地域計画等との整合を取りながら策定しており、具体的な計画はそれら個別の計画で対応していく。そのため、個別マンションの電気設備等については指針への記載はしていない。また、居住誘導区域の設定においては、通常、居住誘導区域には指定しない勾配条件等の箇所でも、景観形成重点地区や伝統的建造物群保存地区等、歴史や街並みを保存していく地区も条件の1つとしている。

幹事：立地適正化計画はエリアとしての危険性を示唆していくことを目的としているため、個別の建物に対して危険性を示唆することは困難である。個別の建物において、災害リスクへの対応をどのようにするかは施主の判断となるため、市としては立地適正化計画やハザードマップを用いて、そのエリアのリスク等をきちんと情報提供していく。

委員：コンパクトシティを作っていく中でも長崎らしさを失わないよう、他の計画とも連携しながら進めてほしい。

委員：長崎は天然の地形を活かしたコンパクトシティであり、良い部分があるが、中には石垣や埋立等により宅地を確保しているところもある。地震時には石垣の崩壊や液状化等が懸念されることから、地震対策を検討する必要があるのではないかと思う。既に検討されているかもしれないが、積極的に検討してほしい。

幹事：長崎市には密集した斜面市街地が存在しており、延焼の危険性や避難の困難性が課題であり、防災対策としては道路整備が重要であると考えている。このことから、斜面市街地再生事業や車みち整備事業を鋭意進めているところである。併せて、家屋の倒壊も課題であり、建築部で耐震改修促進計画を策定し、目標を定めて耐震化にかかる助成等を行っていくこととしている。

会長：耐震化されているかどうかの基準は何か。

幹事：1981年の旧耐震基準以前のものかどうかである。

会長：能登半島地震を受けて、この基準もまた変わるかもしれないので適宜対応してほしい。また、居住誘導区域の設定フローの中で災害の恐れがある区域は居住誘導区域に含まないと明確に書いてある。実際には災害リスクを含んだ区域もあることを明確にした方がいいのではないか。

幹事：災害リスクが少しでもあるところに住んではいけないとなると、長崎の特色上、居住する場所が無くなってしまう。これを踏まえると、人命に深刻な影響無く、避難で事足りるような箇所の居住を許容しなければならない。指摘のとおり、居住誘導区域には災害リスクが無いと誤解を生む表現の部分があるため、居住を許容するリスクの程度等について明確に記載する等、記載の仕方を今後検討したい。

委員：立地適正化計画や防災指針はホームページ等で確認することは可能か。

幹事：今後、インターネットで公開しているながさきマップ等において公開する予定。

委員：普段、自分が住んでいる場所がどうなのかを確認できるようにすることが重要。地図を拡大して詳細を確認できるようにする等、対応してほしい。