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令和4年度第1回　長崎市建築審査会

更新日：2022年7月5日　ページID：038873

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

建築部建築指導課

会議名

令和4年度第1回長崎市建築審査会

日時

令和4年5月25日（水曜日） 10時00分～

場所

長崎市議会第3会議室

議題

【第1号議案】
第1種低層住居専用地域内におけるホテルの許可

【第2号議案】
長崎市伝統的建造物群保存地区保存条例に基づく伝統的建造物における建築基準法の適用除外の指定について

【報告事項1】
確認済証交付処分の一部取り消しを求める審査請求

【報告事項2】
法第43条第2項第2号の規定による許可の報告

審議結果

（1）第1号議案
委　員：　今回の審査内容は、平成30年度に一度許可を得た案件であるが、それから約3年が経ち、その間現場の方はどういった状況で進んでいるのでしょうか。

事務局：　平成30年に許可をし、工事の準備を進めていましたが社会状況の変化を踏まえて、事業そのものを見直し、　規模の縮小を行い適正な規模に合わせて変更を進めていきました。その結果として今回の1号議案、2号議案で申請を行われたものとなっております。

委　員：　結局は、ほとんどが周辺状況の検討がなされていて、工事には全く着工されていないということなのでしょうか。

事務局：　様々な計画が進められている中で、工事自体はまだ進められていない状況でございます。

会　長：　現況写真についてですが、建物に囲いがされ撤去等されていますがこれに関して工事には該当しないのでしょうか。

事務局：　建物の一部に足場がかかっていますがこれに関しましては、第2号議案でも出てきますが外壁調査の為、足場をかけております。　現状は外壁の劣化状況を調べているところで、工事に着工してはおりません。あくまでも調査という名目で行っているものです。その他に、現場敷地の整地を行い、今回許可がおりましたら申請を行い、建物が建てられる段階になりましたら、工事に着手いたしますので、そのための準備といった状況です。

委　員：　駐車場の件で質問ですが、来客用の駐車場が4台というのは少なすぎるのではないのかと思いまして、元々、平成30年度の別館B館の計画がなくなり、完全に空地のような状態で、こういった場所を利用して駐車場を確保する計画はないのでしょうか。ごみ搬出車両出入口が本館南側に位置し、車両が通れるようになっていますが、駐車場が一杯になった場合は、その出入り口に止めるような形になってしまい、本来のごみ搬出車両出入口としての意味合いがなくなってしまうと思います。今後、レストランも一般の方が利用可能になると聞いていますので、駐車場が4台というのはいかがなものかと思います。

事務局：　平成30年許可した際に計画していました別館B館の敷地に関しまして、高低差が4・5ｍほどあり、この敷地に直接車を乗り入れることは難しいと思われます。それと台数だけ考えれば、4台は少ないと思いますが、敷地内で計画するのは難しいですし、あと、運用面で、シャトルバス等を利用して対応されるかと思います。その他にも、地元の方から駐車場台数を増やしてほしくないとの要望がありまして、そのあたりも配慮したうえで、今後は今回の意見を業者の方にもお伝えしようと思います。

会　長：　交通のことに関しまして、公聴会の中でも色々意見が交わされ公聴会の議事録にも記載されている通り、開業後に懸念がある場合は適宜対応させていただく、という形になっておりますが、こういった事も想定して、あらかじめどのような対応をとるのか検討していただきたいと思います。また、タクシーに関しましても駅前のホテルとは違って、申請地がだいぶ入り組んだ所にありますので、長崎市以外の方のタクシー利用は増えてくると思います。そういった、交通の影響が地域に及ばないよう対応していただきたい。

事務局：　補足ですが、今回ラグジュアリーホテルということで、タクシーや通常のホテル利用とは少し違ったところがあると思いますので、その辺も考慮したうえで、意見等出た際には、事業主や運営側にお伝えしていきたいと思います。

委　員：　ホテルの運営会社はいつ頃決まりますか。

事務局：　現時点で、運営会社は決まっていませんが、森トラストが責任をもって運営会社を決めると伺っております。ホテルの開業の予定としましては、令和6年6月と現時点ではなっておりますので、それまでに、ホテル開業の準備の中で決めていくとのことでした。実際に、公聴会でもホテルの運営会社が決定次第、近隣住民に周知するようになっていますので、改めて事業主に今回の内容もお伝えします。

委　員：　万が一決まらなかった場合はどうなりますか。

事務局：　事業主の森トラスト様自体、多くのホテル経営をされており、ホテル運営は別の会社に委託している形態をとっております。今回についても委託を行いますが、森トラスト様も積極的に運営の方にも参加されると公聴会で説明されていますので、その辺の対応もされると認識しております。

委　員：　公開による意見の聴取で、実際に出来上がった後の懸念やご指摘があったと思いますし、今回の工事が結構大がかりになるのかわかりませんが、周辺の前面道路が石畳で、大きな重機の出入りが増え、工事中の対応に関しまして、周辺住民や通学路などへの配慮等をお聞きしたいのと、石畳の破損があった場合の対応があれば教えていただきたい。

会　長：　いまの意見に関しましては、前回平成30年度の公聴会の中でも出た意見・要望でありまして、また、関係各課の意見照会で土木総務課の方からもこういった趣旨の要望が出ておりますが、その点につきましていかがでしょうか。

事務局：　今後、本計画を認めていただいて、これから設計が終わって、工事に着手するとなった場合には、当然、工事着手する前に近隣の方には説明していただくということを事業者にお伝えしようと思います。注目されている物件でもあり、石畳や周辺のものに破損等生じたら、現状復旧を行うということを我々の方からもお伝えしようと思います。

事務局：　今回の申請地が国道から坂道を登ってアクセスする場所になっています。通常の大型工事車両が搬入しづらい場所ということで、道路勾配や道路幅を含めて考慮し、搬入できる車両を選択してから工事を行ってもらいます。それら詳細な部分を検討して対応を考えていただいております。

委　員：　住宅地での建設ということで、周辺の方はすごく関心を持たれていると思います。平成30年度の公聴会にてマリア園の内部を公開してほしいとの意見があり、回答といたしましては、「前向きに検討いたします」となっていますが、その後、現地での見学などは行われるのでしょうか。

事務局：　その後、所有者の方から見学会を開催したとはお聞きしておりません。平成30年度以降にマリア園の耐震診断を行い、現行の耐震基準を満たしていないことを踏まえまして、安全上の観点から見学会を行っていない状態でございます。

会　長：　今回の第1号議案に関しまして、第一種低層住居専用地域内でのホテルの建築計画が審議内容だったと思いますが、今までの意見の中でホテルを建築すること自体に異議はなかったと思います。ただ、ホテルを建築するにあたって委員の皆様から出た意見を業者の方にも伝えていただければと思いますし、先ほど意見ありました現地見学会について、第一種低層住居専用地域という規制が非常に厳しい中でホテルを建築することに至っては、住環境を阻害しないということに加えて、理由にもありました公益性があるということも重要かと思われますので、今後もご検討いただきたいと思います。
　　　　　　　　　　　
ほかにご意見ございますか。　

委員各位：　異議なし。

会　長：　ご意見等ございませんので、第1議案については同意することといたします。

（2）第2号議案
委　員：　屋根材の件で、適合しない建築物の部分を大臣認定品の採用を考えているものの、認定工法が限られていることから、この工法を採用できない可能性があるとありますが、技術的に難しい可能性があるのか、材料が調達できない可能性があるのか、あるいはコストがかかるということでこのような代替工法を認めてもらおうとしているのか、採用できない可能性があるというのはどういった内容なのか教えていただきたい。

事務局：　今回の認定工法は、議案書の方に屋根材の認定書を添付しております。これが30分耐火の銅板を使用した屋根になり、銅板を使用した屋根はこの一商品しかないということでして、基本この認定品を採用する方向ですが、材料確保が難しいことが未だにあるということです。コスト面よりも、材料調達の面で懸念があるといった状況だと把握しております。

委　員：　現時点で材料調達が難しいという点で、一応許可を取っている材料の調達が可能な場合であっても、低コストの材料を調達しようと考えるような尖った見方もできますが、今回は、使用可能な材料が一つしかないということで、この考えが難しくなってくるのかなと思います。

事務局：　仕上げと下地材の防水層・断熱層など、この1セットで屋根として認定されていますので、トータルで見た場合などを考慮し、今後も懸念事項を除けないということを踏まえての申請となっております。

委　員：　今回、基準法に適合しないということで5点ほど挙げられており、これらを踏まえて審査基準を上げていますが、適合しない部分の高さ制限の審査基準が見当たらず、最終的な適応理由のところにも高さ制限のことが記載されていないが、この件に関しては、記載しなくてよいという理解でよろしかったでしょうか。

事務局：　建築基準法で制限をかけている点について、先ほどの安全性の確保が第1点、2点目が建物の機能それぞれに応じた環境を確保する基準、大きく分けてこの2点であります。
適用しない部分の1番、2番、3番、5番は安全性の確保に該当し、4番だけ環境の確保に該当しています。議案書に添付しています、平成3年の伝統的建築物に対する国の指針については、表題のとおり「防火及び構造上安全性評価」を目的とした指針になっていますので、これを基にした審査基準に関しましては、環境に関する事項は記載されておりません。法第3条の適用除外の趣旨についてですが、法律が求めるところは、文化遺産であっても、社会的影響があるため、安全性の確保についての観点は変わっていないと理解しております。適用理由に安全性以外のことは記載しておりませんが、この適用趣旨に関しますと、安全性の確保について述べていくと形だと理解しております。

委　員：　先ほどの内容は理解できましたが、法律的にお聞きしたいのですが、よろしいんですかね。高さ制限が規定外ということに関しては、安全性はクリアで包括されてしまうので、揉める必要はないと思うのですが、その点、文章として大丈夫かどうかご意見いただければと思います。

委　員：　高さ制限のところをあまり触れていないのは、前あるのと変わらないということもあってでしょうか。

事務局：　今回の理由書と申請書の内容にも記載されている通り、国が定めた保存地区内で定める保存条例では、外観の維持保全に努めなければならなく、条例で制限をかけているところであります。基本、外観の変更が制限された建物が、この法第3条の対象建築物となります。外観が変わらないということでこの条例に該当するということになり、外観を建築基準法の規定に合わせて変えるのであれば、条例と求める趣旨が変わってくるということになります。先ほど申しましたように、法第3条の適用除外の趣旨というのは、文化遺産の特殊性を認めて、ある一定の程度は基準を除外し、認めましょうという趣旨でございますので、それを踏まえますと、外観の規定が建築基準法に該当しないからといって、適用除外の指定ができないという事にはならないということでございます。

事務局：　補足で、基本外観の現状変更計画はない状態で、今の形状は条例を守るため、外観を変えないことは大前提でございます。現状を変えない状態のもので基準法に当てはめると、法第55条には適合してないため、法の適用除外が必要となり、今回の申請となっております。その高さに関しては、ほかの条例で守られており、外観はそのままということで、高さも含めて適用していただきたいと思います。

会　長：　今回の法第3条の適用理由に、先ほどの高さ制限の内容をなお書きで追記していただくことは可能でしょうか。

事務局：　委員の皆様から頂いた意見を踏まえまして、内容の追加を行いたいと思います。

委　員：　基準法に適合しない部分で、内装制限と排煙設備があり、代替措置としてスプリンクラーの設置という対応を取られ、内装にも価値がありこういった措置をされていると思いますが、これは同じように厨房にも設置される予定なのでしょうか。

事務局：　今回の申請では、レストラン・厨房・ダムウェーター前室この3つの部屋で1つの空間となっており、その1空間内にスプリンクラーを設置する予定でございます。

委　員：　結局、内装の仕上げのところに価値を見い出しての代替措置だと思われますが、スプリンクラーを設置し文化財としての価値が損なわれてしまうのではないかという懸念があり、そこは文化財課の方とも設置について調整していただきたい。

事務局：　以前、適用除外について当課と事業主・文化財課と協議を行っております。その中で、排煙・内装制限についてスプリンクラーの設置は文化財課からも認めていただいたうえで、この計画でまとめております。文化財所管としてもその点は了承していただいている状態です。

会　長：　これまで、適合しない部分の代替措置については何らかの基準があってそれをクリアしてという風なご回答でしたが、今回の内装制限の代替措置に関しましては、「できるだけ遅らせる」といった、特に基準がないようなお答えで、それで指定できる説明になっております。例えば、スプリンクラー設置が安全上の観点から妥当な水準であるかどうかは、今後の協議で検討されるのでしょうか。

事務局：　排煙の資料の中で、「避難安全検証法」というのをお付けしております。この法には、スプリンクラー設置の考え方は除外されておりスプリンクラーがない状態で避難を検討するとなっております。今回スプリンクラーを設置されたことにより、排煙上・防火上有利に働くことを踏まえて、代替措置に採用されていますので、その上で、内装についてできるところは防火性がある材料を使用するということになっています。

委　員：　これまでの審議については、耐火や耐震の内容で、避難するために30分ほど確保しようということだと思います。少し話は変わりますが、消防車はどこから入るのかということが一点。二点目が、厨房で火を使用しますので、火の元になる可能性あり対応はされていますが、客室棟で万が一火事が起こった場合、議論の対象となるのかどうか教えていただきたい。

事務局：　一点目の消火活動に対して、配置図の南側に市道南山手一号線が入っております。右手側の出入口から敷地内にたどり着くわけですけども、消防車両の進入につきまして同じように右手側から進入しまして、敷地南側のゴミ庫・リネン庫まで消防車両が進入できるような設計になっております。この件について消防局とも協議されており、今回議論の対象とはなっておりませんが、建物上層階に消防活動上必要な開口部を設けるという規定がございます。申請地の南面にそういった空地が確保できるということで消防局と話がついていますので、消防活動上は支障のない設計となっております。二点目について、一階平面図に記載していますレストラン・厨房・エレベーターの空間以外についてですが、建物内の部屋を防火区画という規定で火災の延焼を防ぐ壁で覆われており、すべて建築基準法に適合しています。加えて、議論にもあがっています、排煙に関する事であったり、内装制限に関しましても基準法に適合しておりますので、火災に対する安全性の確保ができている状態であります。

委　員：　今回の敷地に高低差があり、別館の方の消火活動に関して少し心配していましたが、協議されたうえで問題ないということでよろしかったでしょうか。

事務局：　消火活動に関しましては、別館にも届く範囲まで車両を寄せることは可能ですので支障はないと考えております。

委　員：　避難する際に、お客さんや従業員の方が外に避難されると思いますが、避難する場所といたしまして、元々別館Bが建設予定だったところに避難するといった流れになるのかを、教えていただきたい。

事務局：　建築基準法の場合、火災が起きた際には、建物内部から廊下・階段・玄関を経て屋外へ出ます。そのあと、敷地内の安全な通路を経由して、道路や公園などの広場まで避難するのが避難活動ですので、先ほど、おっしゃられた通り、場合によっては北側の空地に避難する可能性もありますし、安全に道路の方にも避難するルートの確保ができていると把握しております。

委　員：　道路へ避難する出入口として、車以外でも避難できる通路があるということでよろしかったでしょうか。

事務局：　敷地の西側に、坂道の道路があり、その道路へ行き来できる入り口がございまして、そこから避難できる形となっています。

委　員：　ホテルの開業に関しまして、令和6年開業となっておりますと伺ったのですが、議案書の教育委員会の意見書には令和5年開業となっておりますが、こちらは令和6年という認識でよろしかったでしょうか。

事務局：　その点に関しまして、当時は令和5年となっておりましたが、工事の見直し等ございまして、我々としては令和6年とお聞きしております。

事務局：　今回の工事完成の予定が、令和6年2月を予定されておりますので、令和5年度の末あたりに完成、その後にホテル開業へ向けて動いていくとお聞きしております。

会　長：　第2号議案の適用理由で、レストランや厨房に対する対策内容が書かれているようで、客室の方で何かあった場合の対応を受け取りにくいような感じでした。あと、消防活動に関しては、「消防活動の確保」と記載されていますので、行政側と消防局の方で対応していただければと思います。避難場所は先ほどの、第1号議案の適用理由にもございました、公益上の理由のところに避難場所として出てきましたが、先ほどご説明いただいたのと同じように、広場に出て道路の方に避難していくということでしょうか。

事務局：　火災の避難の時には空地や道路に出るなどございますが、第1号議案で説明した内容では、申請地の周辺や近所で火災が起きた際に、ホテルの一部を避難場所として貸し出すなどの意味で公益性があると理解しております。

委　員：　避難の確保について、公衆衛生の観点から言うと高齢者や障がい者の方が避難するための段差の解消やバリアフリーの確保について、どこかで言っていただきたいと思います。また、国際的な利用者を見込まれていると思います。外国人に対応するような多言語の明示が必要になってくるので、建築会社の方と意見を交わしていただければありがたいです。

事務局：　事業者の方に、お伝えしておきます。

委　員：　伝統的建造物でこういった代替措置を行い、法の適用除外を行った修理や修繕をやった場合、行政的な立場から言えば、申請は不要になっていますけど、工事が完了して最後の完了検査等で計画を確認する手続きが必要になってくると思いますが、今回、この代替措置を講じましたという確認を、最終的に建築部局で行うのか、文化財の方から完了時に建築部局の方に持ってこられるのか、そういった実態を教えていただいてもよろしいでしょうか。

事務局：　先ほどご指摘いただいた通り、建築基準法自体の適用除外に関しましては、こういった建築基準法の制限に加えて、関係する手続きすべて適用がなされませんので、さきほどおっしゃられた通り、工事の完了検査であったりその他の対応も不要となります。ただし、今回につきましては、事業者とも話しておりますが、許可がおりて、指定された暁には工事完成後の完了検査であったり、開業後の維持・保全に関する定期報告、そういった点を通常の法規定の趣旨を踏まえて対応させていただくとお話しさせていただいております。法の制限に関する適合状況の確認と維持・管理の状況確認を我々建築部局の方で、対応させていただきたいと考えております。

委　員：　今回に物件に限らず、伝統建築物の場合は手続きを踏まえて修理・修繕を行えば、確認の方は文化財の方が行うという理解でよろしかったでしょうか。

事務局：　さようでございます。

会　長：　第2号議案につきましては適用除外ということで、安全上の代替措置をとることで適用除外の指定をするという件でした。今までのご意見を踏まえますと、まずは適用理由に関しましてはNo.4の部分の内容について書き加えるという形で対応したいということと、それから、材料調達に関しましては、基準を満足している材料が調達可能であればそちらを採用していただくという形で、事業者の方にはお伝えしていただきたいと思います。また、避難や安全確保については、今後バリアフリー等の内容を事業者と検討していただいて、今回の第2号議案についてご異議がないようでしたら、同意するということでよろしいでしょうか。

委　員：　異議なし。

会　長：　第2号議案は同意するということにしたいと思います。

報告事項1
　質疑応答なし。

報告事項2
　質疑応答なし。

会　長：　これですべての報告が終わりました。全体を通して何かご意見等ありますでしょうか。よろしいでしょうか。これをもちまして、令和4年度第1回長崎市建築審査会を閉会いたします。お疲れ様でした。