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第80回長崎市都市計画審議会

更新日：2022年6月16日　ページID：038793

長崎市の附属機関等について(会議録のページ)

担当所属名

まちづくり部都市計画課

会議名

第80回長崎市都市計画審議会

日時

令和3年11月15日(月曜日) 15時00分～17時30分

場所

長崎県農協会館7階701会議室

議題

第1号議案　長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）道路の変更について（意見聴取）　3・2・110号滑石町線の変更（県決定）
第2号議案　旧クリーンセンターに関する都市計画の変更について
　（1）　長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）汚物処理場の変更（廃止）
　　　　　　101号　　　　　　長崎市クリーンセンターの廃止（市決定）
　（2）　長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）下水道の変更　　　　　　　　　　　
　　　　　4 その他の施設　　中部茂里町流量調整池の追加（市決定）
第3号議案　長崎都市計画（長崎国際文化都市建設計画）地区計画の変更について
　（1）　田中町地区計画の変更（市決定）
　（2）　長崎卸団地地区計画の変更（市決定）
第4号議案　市街化調整区域における住宅団地開発を目的とした地区計画制度運用基準（案）について（意見聴取）

審議結果

審議結果
（1）第1号議案：原案のとおり異議なし
（2）第2号議案：原案のとおり議決
（3）第3号議案：原案のとおり議決
（4）第4号議案：次の意見を附して、原案のとおり異議なし
　・斜面地を含む既存市街地内の居住環境を向上させる施策について検討を続けること。
　・本基準が市街地のスプロール化の防止及び環境負荷の低減を考慮したものであることが明確になるような記述になっているかを確認すること。

＜第1号議案＞
意見無し

＜第2号議案＞
委員：中部茂里町流量調整池には、どのあたりの汚水が流れ込むのか。また、大水害レベルでも問題ないのか

幹事：桜町から北側、浦上川の左岸側の範囲が中部下水処理場に流れ込み、将来的には西部下水処理場に流れ込むようになる。雨が多い時に、年に数回程度、流量調整池に汚水が流れ込むことが見込まれている。
10年に1度の大雨には対応できるが長崎大水害程度の雨が降ると容量は足りない。その場合は、緊急避難管を使用し、上澄みのきれいな部分の水に塩素消毒をかけて浦上川に流すことになる。10年に1度以下の雨の際は、一度流量調整池に貯めて、西部下水処理場へ向かう汚水管にポンプで流すことになる。

委員：大水害レベルは想定しておくべきだと考える。中部流量調整池だけで持たせるのは無理だと思うが、ほかの方策も加えて流量調整池の計画をしていかなくてはならないのではないかと思う。

委員：中部下水処理場が更地になった後の地下には何も残らないのか。

幹事：地下のコンクリート構造物は、本来は撤去しなければならないが、撤去することによる周辺への影響が大きいため、撤去せずに埋め戻すことになり、地下の活用はできない。

委員：跡地活用については今後検討されていくと思うが、地下にコンクリート構造物が残っていることでどのくらい制約があるのか。

幹事：基礎工事がどの程度できるかが問題となるが、基礎の専門業者に確認したところ、基礎の費用は若干高くなるが、基礎も作れるし、建物も建築できると聞いている。

委員：都市計画決定図書には平面の面積が示されているが、深さ方向には区域を定めなくてよいのか。

幹事：深さ方向については、計画書中にある立面図の着色した範囲が立体都市計画で定める範囲となる。

会長：ここまでの議論をお伺いすると、前提として、分流式の下水道の話であり、降った雨を下水に流すのではなく、雨水を除く汚水を流すべき施設であることを理解していただく必要があると感じた。本来は汚水を流すのが目的であるが、そこに様々な理由で雨水が流れ込み、溢れてしまうのを防ぐのが目的で、雨水を貯めて、水害をなくすのが目的ではないことを理解していただく必要がある。

幹事：10年に1度の雨では、晴天時の3、4倍程度汚水の量が増加するので、それを一時的に貯めるために既存の施設を活用するものである。

委員：施設自体が古いと思われるが、改修にどれくらい費用がかかるのか。また、新設する場合とのコスト比較はなされているのか。

幹事：改修するにあたり、2カ年で約15億かかり、また、中部下水処理場から管を伸ばす工事に約3．5億、併せて18．5億かかる見込みである。新たに作るとなると、用地の問題もあるが、中部下水処理場内に作る場合は、今の構造物を一旦解体して新設する、又は今の水槽を改修することも検討したが、コスト的にも現計画より大きく、中部下水処理場跡地の一体的な活用も踏まえると、現計画が優位であると考えている。

委員：高強度降雨に対する対策は、全市的に行うのか。

幹事：中部下水処理場以外の下水処理場については、比較的新しい施設であり、下水処理場自体に流量を調整する施設が最初から備えられている。

＜第3号議案＞
委員：倉庫業が可能となるよう用途を変更するのは、誘致できる又は活用できる目途が立っているからか。
また、早期売却ができるよう誘致を進めるのは、どこが主体となってやっているのか。

幹事：廃止区域については、埋め土が確認された区域であり、大きな建築物等を建てたりすることには適さないのではないかと考えている。本来は製造業などをメインに考えていたが、埋め土等により制約が出てくるのではないかと考え、倉庫業など比較的大きな建築物がいらない用途も可能となるよう変更をするものである。倉庫業で具体的に想定する企業が出てきているわけではない。
倉庫業も含めて、企業立地用地の誘致は、商工部の方で行っていく。

委員：変更して道路が行き止まりになっているのは物流からすると使い勝手が悪いように感じる。地区計画の変更と、交通処理の問題が一致していないのではと思う。災害時などは2方向避難が重要になると思うが、問題ないか。

幹事：大型車も方向転換ができるような回転場を用意しているため、問題ないと考えている。

＜第4号議案＞
委員：使えるところを有効活用していくという考え方自体は良いと思うが、具体的に想定される場所などはあるのか。

幹事：具体的な場所は申し上げられないが、既存の開発団地と一体的な利用が見込まれるような平地などが考えられる。

委員：今回の緩和によって住宅市場にどれくらいのインパクトがあるのか推計しているか。

幹事：今回の緩和によって、住宅価格、家賃がどの程度下がるといった定量的推計までは現時点で行っていない。ただし、容積率緩和について建築行為がどのくらい変わってきたかが見えるようになってきたため、容積率緩和に伴う効果を分析し、その後、今回の緩和による効果を分析していきたい。

委員：第一種低層住居専用地域については、居住誘導区域と自然共生区域に指定されているところがあるが、なぜ自然共生区域に隣接している区域が対象とならないのか、私は第一種低層住居専用地域に隣接していれば対象にできると思うが、検討の余地はないのか。

幹事：居住誘導区域にはインフラの既存ストックがあり、公共交通の利便性が高い地域で災害の可能性が低いところと定義している。この特性を生かせるような場所を選ぶべきであると考え、居住誘導区域に連続した場所が適当ではないかと考えている。

委員：今の説明では具体的な対応には至らないと思う。自然共生区域でも同様の地域があり、居住誘導区域と同等と認定できれば例外で認めてもよいと思う。事業者側が計画する段階で、行政との協議や調整の場を設けて頂ければ、例外も含めてよりこの制度を有効活用できるのではないかと思う。

幹事：自然共生区域まで一律に緩和することは難しいと考えている。この制度については、都市計画の提案制度が前提となるが、この提案を受けた段階で、具体的な場所や土地利用等を考慮して、事業者等と協議していくこととなる。

幹事長：立地適正化計画における自然共生区域や居住誘導区域の選定については、まず現地を見て、どのようなところが居住誘導区域として適切か決めてきた。大水害が起きたときに宅地が壊れたところは、傾斜度が15度以上のところが多かったため、まずはそこを外しており、今居住誘導区域となっているところは傾斜度が概ね15度以下となっている。今回、自然共生区域と隣接している区域を緩和すると、新たにできた宅地と、土砂災害の危険性がある区域が隣接してしまい、万が一災害が起きた場合、道路が途絶するなどの状況も考えられるため、今回の制度からは、自然共生区域を外し、併せて都市経営コストの観点から、今ある既存ストックを有効に活用できる居住誘導区域に限定することが必要と考えている。

会長：隣接する地域は、すべて居住誘導区域でないといけないのか、一部でも居住誘導区域であればよいのか。

幹事：実際にどの程度居住誘導区域又は自然共生区域に接しているか、道路の途絶の可能性がないかどうか、提案内容を見ながらケースバイケースで判断することになる。

委員：明石市などは子育て施策を重点的に行い人口が増加している。確かに長崎は、家賃が高いので住みづらい面もあると思うが、新たな開発団地の需要が本当にあるのか。環境面から考えると、新たに住宅団地を作ることは、ゼロカーボンの観点において疑問を抱かざるを得ない。2030年までに環境を改善しないと地球に住めなくなるといわれており、若い世代からも環境改善に対する声が上がっている状況で、新築の需要があるのか疑問である。政策の工夫によって、人口の流入を見込めるのではないかと思うので、その方向に舵を取ってほしい。

幹事：定住人口増加については、部局横断的な取り組みが必要であり、その中で、まちづくりとして貢献できるものがないかという考えで今回の案を提案している。若い世代の転出は持ち家を持ちたい方が2割、転出した方でも長崎に住み続けたいと思っていた方もおり、その受け皿が必要ではないかと考えている。実際に新たに団地を整備した事例では、40戸程度の宅地がすぐに完売しており、需要はあるととらえている。ただし、開発団地だけではなく、既存の住宅の活用や、新築用地の確保、子育て世代への施策など、長崎市として並行して進めていきたいと考えている。

副会長：この制度で広げた宅地は居住誘導区域になると思うが、その区域に連続してこの制度を使った開発が可能となるのか。可能であれば、市街化がどんどん拡散していく可能性があるのではないか。

幹事：現在の基準では、平成30年4月時点の居住誘導区域が対象となっており、新たに拡大された居住誘導区域には適用されないようになっているため、市街地の拡散は防ぐことができると考えている。

委員：今回の方針はまちづくりにおいて大きな転換であると認識しており、市街地が拡大していくのであれば一定のフィルターをかけるべきだと思う。おそらく実務の際は、開発審査会などにも確認するような手続きが出てくるのではないかと思われるが、気を付けていないと、本来のコンパクト+ネットワークの考え方がなし崩し的に崩れてしまう可能性があるため、基準案にあるように制度的にしっかり抑える必要があると思う。
意見となるが、この施策を進めるのであれば、傾斜度15度以下の斜面地の用途の見直しや、容積の緩和などを同時進行で進めていき、中心部のコミュニティが存在している区域に誘導するなど、斜面地の在り方なども含めて既存のエリアに人を住まわせていく施策も同時に進めてほしい。

幹事：斜面地のまちづくりにつきましては、ご指摘のとおりであると考えており、用途やアクセスの部分も総合的に勘案し、居住地の環境を整えていきたいと考えている。

委員：今回の緩和施策を活用して広げた部分は今後何と呼ばれるのか、これ以上は広げられないといったことが市民にわかりやすいように、他の呼び方をつけられないのか。
環境面などを考えると、この制度を活用して市街地外縁部に広げる発想よりも、既存市街地内を充実させる方が良いと思う。夜景の観光地であり続けることを考えたときにも、中心部の斜面地をいかに住みやすくしていくのかを重点的に考えていく必要があるのではないか。コンパクトシティ化に相反して、世の中の流れにも相反するのではないか。

幹事：今回の取組をネットワーク型コンパクトシティと逆行しているのではないかと考える方もいると思うが、対象となる区域の近くには生活拠点があり、その拠点性を下支えするような役割を果たすこととなるため、コンパクトシティ化を基本に置きながら、まちづくりを進めていきたいと考えている。
地区計画自体は残っていくため、呼び名は検討していく。

委員：広げた区域については、市民に分かりやすいようにしてほしい。
市街地を広げていくという考え方については、もう少し検討してほしいと思う。郊外の住宅団地を造ろうとすると、道路を新設するなど環境面にも良くないことから、今あるインフラを活かしてほしい。

委員：長崎は既にコンパクト＋ネットワークの街になっており、理想形が実現している。今の良さをどうやって未来に残していくかが重要である。今回の施策はその点で非常に良いと思う。もっと自信をもって取り組んでいただきたい。

会長：市街地が広がっていくことへの懸念、環境の問題、既存コミュニティがあるようなところへ誘導していくなどの意見が出ているが、基準、制度を作ることに対してあえて反対はなかったと思う。
今回のご意見を踏まえたうえで、もし具体的に歯止めが必要なら書き込むことを検討頂き、この制度だけですべての問題が解決するわけではなく、市街化調整区域だけではなく、市街地内、斜面地も含めて、住むところを増やすとかまちづくりを考えて頂くというご意見を附帯してお返しするような形でよいか。