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平成27年度第1回長崎市開発審査会

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

まちづくり部 建築指導課

会議名

平成27年度第1回 長崎市開発審査会

日時

平成28年3月15日（火曜日） 9時30分～11時20分

場所

長崎市役所本館地下1階 議会第4会議室

議題

第1号議案：飯香浦町における専用住宅（分家住宅）の新築について
第2号議案：田中町における工場用地の造成について

審議結果

第1号議案：承認する。

質疑内容

【委員】
親族であれば、近くに住みたい等の理由のみで許可になるのか。許可の基準など明確な理由のようなものがあれば教えてほしい。

【事務局】
明確な許可基準はなく、個々の事案で判断することになるが、本件の場合、以前開発許可を受けた土地の一部での自己用住宅の建築行為で、周辺は親族の居宅が集中している場所であり、分家住宅に準じて支障ないと判断し、長崎市開発審査会提案基準の第1項第5号に基づき提案している。

【委員】
祖父に対しての分家ということであるが、親族の範囲は教えて欲しい。

【事務局】
親族の範囲は民法に準じている。

【委員】
1.5mの階段が建築基準法第42条第2項の指定道路に接続することになっているが、建築基準法上問題は無いのか。

【事務局】
敷地内の通路として、高低差が2mを超えて5mまでの場合は、有効幅員で1.5mを確保するという運用基準を定めており、建築基準法上は問題ない。

第2号議案：承認する

質疑内容

【委員】
公共事業による移転ということであるが、地域高規格道路の事業主体はどこか。

【事務局】
事業主体は長崎県です。

【委員】
どのような形態で今の事務所・工場が移転することになるのか。公共事業による移転の場合、通常であれば事業主体から副申書が出ているのではないか。また、既存に対して面積が何倍までなら認めるという基準のようなものはないのか。

【事務局】
本件の対象事業所は、申請者の貸主の工場が道路区域になり、その工場の移転先が申請者の工場敷地となった玉突き移転で、事業主体からの副申などはないが、事情としてはやむを得ないと考えている。また、規模に関しては、1.5倍までは同規模という基準があるが、本件は収用移転の要件は採用していないため、規模の基準はない。

【委員】
公共事業で地主から押し出されたからといって、地主間で解決すべき問題であり、市街化調整区域に移転する理由になるのか。

【事務局】
収用移転は条例第8条第3号で許可要件として認められているが、本件は玉突き移転であり直接該当しないが、許可を判断する一つの要素として捕らえている。申請者は、本社のある長崎市東長崎地区に移転し雇用を含め市に貢献をしたいという強い意向があり、市街化区域内で土地を探しているが適当な規模の土地がなく、市街化調整区域での立地を計画したもので、長崎市の雇用の確保にも繋がるということから、やむを得ないと判断し、市長意見を添えて審査会へ付議している。

【委員】
移転の経緯、立地場所を本社近郊にしたいという意向、雇用促進上の効果で許可するというのは理由として弱いのではないか。特例で許可するのに一定の基準はないのか。

【事務局】
今回の議案は、周辺の都市施設の整備状況や、移転の経緯、長崎市への経済効果など、複合的に整理して、やむを得ないと判断した。公共事業による移転問題は複雑で、地主の意向に起因する本件のような事例はやむを得ないと理解できる。卸団地の隣接地であれば可能といった単純な理由ではなく、総合的に判断し、都市計画法第34条第14号の要件である「開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為」として許可できると考えている。特例で許可する基準は、個別の事情が多岐にわたるため一律に基準に当てはめることはできないと考えている。

【委員】
市街化区域のインフラが使えるというが、容量的には大丈夫なのか。

【事務局】
道路、上水道、下水道とも、施設管理者と協議を行った結果、支障ないとの回答を得ている。

【委員】
本申請地が、今後準工業地域へ編入されることはあるのか。

【事務局】
地区計画区域隣接地であるので、その立地基準に適合させるため、市街化区域に編入する際の支障はないと考えているが、現段階で、市街化区域を拡大し準工業地域とする計画はない。

【委員】
本件は、総合的に見ても、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認められるのか。

【事務局】
単に諫早市から長崎市への移転のみで考えれば、長崎市全域で工業系用途に立地できないわけではないが、事業主の本社が東長崎地区にあり、その近郊で立地を検討することはやむを得ない事情であり、東長崎地区の工業系用途地域の中に適当な土地がないことから、市街化区域で行うことが困難という判断をしている。

【委員】
卸団地では以前福祉施設の議案があるなど、周辺はいろいろと開発されている地域で、許可に問題はないと思うが、元の工場の敷地面積に対して過大なものにならないかといった観点では検討しているのか。公共事業にかかった土地の移転の場合、何割り増しまでなら良いとか、基準があるのではないか。

【事務局】
現工場の敷地面積は1,200平方メートルで、本件の造成後の平場面積は約2,000平方メートルであり、約1.5倍程度である。建築基準法等で同規模の判断として1.2倍や1.5倍といった基準があるが、本件は収用移転の要件は採用しておらず、従前の工場との比較ではなく、将来の雇用の確保まで含めた適正規模という考え方で判断している。

【委員】
事業所の業務内容はどのようなものか。

【事務局】
船舶系の保温・防火対策を行う二次産業で、主に男性が工員として働いている。

【委員】
10年後には2倍以上の雇用になるということで、すごく右肩上がりの事業なのかと思うが、コールセンターなどは女性の方の雇用が多いので、男性の方の雇用を増やせるのは非常に良く、九州新幹線とか島原道路で移転先を探しているところは、現在も今後もたくさんあるので、市としても個別にそういうところを確保して対応していただけたらすごく良いと思うので、前向きに積極的に処理していただけたらと思う。

【事務局】
今案件が承認されれば、立地的なことも含めて同じような案件は、今後も許可していくことになると考えている。

【委員】
事業としてはすばらしい計画とは思うが、開発審査会として論点を整理して土地利用を判断する必要があるが、承認できないとなった場合はどうなるのか。

【事務局】
開発審査会が承認しない場合、許可することはできず、不許可とする。

【委員】
市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と判断する部分が弱いと感じる。規模に関して、1.5倍という一定の参酌基準がある中で、相当の規模拡大まで認めているわけだが、もともとの規模であれば、市街化区域内で行えたのではないかという疑念がある。

【事務局】
同規模要件は、既存建築物の建て替えなどの場合に許可要件として定めているもので、本件はそれに当たらないため、複合的な要因を総合的に判断しているので、一律に1.5倍の範囲でしか許可できないというものではない。現事業所は1200平方メートルに対して、申請された面積は3,600平方メートルであるわけだが、造成した上で実際に使える範囲と、現地主から一括購入する範囲など総合的に考えれば、今の規模になることはやむを得ない範囲であり、過度なものとは考えていない。市街化を促進させる恐れがないとの判断も、事業所の立地に際し、道路、公園、水道、下水道などの都市施設に影響が無く、維持管理コストの増大もわずかと考えられ、立地場所が市街化区域の縁辺部であるため市街化区域の社会資本が活用でき、コンパクトシティの考え方の中に既存ストックの有効活用が図れるといった要素もあり、市街化調整区域に新たな社会資本が必要になることはなく、市街化を促進させる恐れがないと整理している。

包括承認（事後報告事項）：意見なし

質疑内容

【委員】
取得後すぐに増築などを行って転売したり、建替えなどはできるのか。また、アパートなどへの用途変更や分割して転売することは可能か。

【事務局】
取得後転売する場合にも、同様の名義人変更許可が必要となってくるので、一定期間適正に使用した後のやむを得ない理由が必要で、その要件を満たせない購入者に許可は行えないことから、購入する方がいないのではないかと考えている。
適法に許可を受けた住宅が古くなり、同規模同用途で自ら建替える場合は、許可も不要である。
また、用途変更などはいずれの場合も許可が必要だと思われるが、個別に判断して許可できるか否か判断することになる。

【委員】
転売については、行政の考えで判断するというが、基準があるのか。

【事務局】
名義人変更は、都市計画法第43条で規定されている。

【委員】
概ね10年間住まなくてはならないとか基準はあるのか。

【事務局】
期間に対しての基準は無い。事案ごとに真にやむを得ない理由なのか判断が必要で、何でも良いということはない。

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