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平成27年度第2回 長崎市住宅審議会

更新日:2016年3月8日 ページID:028185

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

建築部住宅課

会議名

平成27年度第2回 長崎市住宅審議会

日時

平成28年2月4日(木曜日) 14時00分~

場所

長崎市役所本館地下1階 議会 第4会議室

議題

議題第1号 市営住宅家賃に係る利便性係数の改定について
追加議題 空き家を準公営住宅に【1月16日付日本経済新聞より】

審議結果

議題第1号 市営住宅家賃に係る利便性係数の改定について

【委員】
まず前提として聞きたいが、今回問題となるのは利便性係数だけで、利便性係数以外の係数は法令で決まっているという説明があったが、法令で決まっているはずの立地係数を0.7とした根拠は何か。

【事務局】
市町村立地係数は法律で決まっている部分で、合併前の旧7町の0.7が長崎に合併した時に1.0となった。利便性係数の中の立地係数で0.7を掛けることを合併から5年間行ってきた。その5年後に換算表を2つ、旧市地区用と旧町地区用を作り、合併町の数値を下げたような換算表を作っていた。これを今回は同一の算定方法でやりたい、ただし上がり幅は極力抑えたい。

また、法令で決まっていて変えることができない市町村立地係数と利便性係数の中の立地係数は違う。

【委員】
都市部の固定資産税評価額は納得できる部分が多いが、周辺部に行くと実勢価格を反映しておらず高めなのかなと。特に合併後に税金で揉めたものは大体周辺部である。固定資産税評価額を基準に1.0というのは、周辺部からするとちょっと高いのかなと思う。激変緩和措置の前に、琴海とか高島とかが本当に実勢を反映しているのかは疑問である。

また、民業圧迫の問題もあるため、本当に1.0に戻すのが正しいのだとすれば、0.01の上げ幅は少なすぎるのではないか。本筋で、それが正しいと思っているのであれば、激変緩和措置は仕方がないにしても、一定程度の上げ幅を考えざるを得ないのではないか。

【事務局】
固定資産評価額の点は参考にさせていただきたい。

民業圧迫の点について、民間の賃貸アパートは旧市内がほとんどで、高島はほぼない。野母崎や琴海も少ない。旧市内であると、固定資産税評価額を入れて3年おきに改正したとして、0.01から0.02動くという実績を見たうえで、判断した。

【事務局】
委員ご指摘の民業圧迫の点については、非常に重要な問題だと考えている。ひとつ都市部において公営駐車場を作るが、公営駐車場については極端に安くても極端に高くてもいけないと。近郊の駐車場料金の平均を取るということになっている。したがって民間に任せられるものについては民間に任せるのが基本ではあるが、公営住宅の趣旨から考えると少し安くというのが、低所得者に対する対策となる。今回は、旧合併町の分を、あまり激変しない形で一体化をさせていこうということ。

【委員】
そうだとしたら、激変緩和措置の0.01がちょっと少ないのではないか。立地係数が法律で決められており、そこを利便性係数で計算しなおしていたとするとそもそも法の解釈としては間違っていたのではないかと思うので、是正する方向で行くのはいいが、0.01は少ないのではないか。周辺部は所得も低いので、所得の低さから見てこのくらいというのであれば分かるが、数値だけで0.01と言われると説得性がないかと思う。

【事務局】
利便性係数の中の立地係数の影響ということで、旧市内旧町全部含めたところで仮に3年ごとに改正をしたとして、変動がどのくらいになるのか調査したところ、89%の団地が0.03に収まった。仮に固定資産税評価額が変わらないとしても、3年ごとの改正であるので約10年で擦りつくという考えもある。

固定資産税評価額そのものは、街路の状況、道路の幅、公共施設である学校や病院の近接の状況、家屋の密度などから見た数値である。利便性を判断する数値としてはいいので、我々も使っている。しかし、固定資産税評価額は単純に道路が広がっただけで数値が急に上がるが、家賃については道路が広がっただけで急に上がるのは好ましくなく、激変緩和という判断もある。

県営住宅について、家賃決定の際の上限下限が0.01で設定されているところも、理由の1つである。

【委員】
長崎市に隣接する西海市、時津、長与、諫早市の公営住宅との家賃の比較や情報交換はあるのか。境界があって近接する場合に、家賃はどの程度変わるのか。

【事務局】
実際の団地の家賃までは調べていないが、利便性係数が固定資産税評価額で全く同じ算定方法としたとき、諫早市の市町村立地係数は0.8であるので、長崎市の1.0と比較して0.2の差はある。

【委員】
参考までに、法人の県民税の税率割りがあるが、長崎市は12.1他の市も12.1、唯一長与町が税率9.7となっている。琴海町は長与町と近い位置にあるが、激変緩和を0.01でまた5年間進むとしたら、この程度の値上げで何の意味があるのか。長崎市の合併で考えると、古くは東長崎、南部地方など合併してきたが、県民税は12.1。長崎市の場合は田舎は田舎だから上げなくてもいいのでは。もし上げるとしても、0.01を上げて何の意味があるのか。矛盾しながら申し上げるが、上げるならば本来の数字に近づく数値であるべきであるし、周辺部を10年で区切るのはかわいそうな気もする。

【委員】
利便性係数を考えると、入居率も問題で、例えば琴海の市営住宅がほとんど入居していないのであれば、家賃を上げてしまうと更に入りが悪くなるのではないか。

【事務局】
琴海に特定すると、琴海は9戸の住宅が1棟あるだけである。旧町の住宅についても、古い住宅や高島・池島は空住戸があるが、そのような特殊なものを除けば入居率は旧市内と変わらない。三和町や香焼町は旧市と変わらないし、野母崎町は古い住宅しか提供できていないが、入居率は86.73%ある。

【事務局】
市営住宅は、人口割合もあり旧市が圧倒的に多い。世帯数に応じての割合は一定なので、入る率はどこも同程度である。旧市内の方が需要が大きいがキャパも大きいので、それだけの充当率。田舎の方はキャパが少ないが、市営住宅を希望する方が一定おられるので、それだけの充当率。

【委員】
それであれば、三和の方とかは0.01は少なすぎるのではないか。高島とかは、そもそも上げるのが間違いではないのか。同一の基準でやるのがそもそも正しいのかという感想はある。

【事務局】
長崎市は、合併町との約束事があり、5年経ったら全ての基準を旧長崎市に合わせるということであった。旧町と旧市の公平性があり、なかなかうまくやれていない部分もあるが。長崎市に近い三和町や遠い外海町などあるが、同じ換算表を使って公平にやろうと、将来を見たときに、同一の換算表を用いるのがよいと考えている。結果的に三和町の方が上げ幅が少ない状況となっているが、後に追いついていくことを踏まえて、同一の換算表でやらせていただきたい。

【委員】
行政の考え方は分かるが、需要と供給で価格は決まっていくわけで、需要がないところの家賃を上げると更に入居率が悪くなる、管理だけお金がかかると。入るところを上げて入らないところは現状維持なのが民間の考え方であろうが、行政の考え方も分かる。

【事務局】
もう一つ視点があり、長崎市が建物を多く持っており、公営住宅についても約9,000戸ある。他の行政施設も、合併町によって多かったり少なかったりして今は使われていない、稼働率が悪いなどあるが、そのような施設を人口減少の中で維持するのが困難になってきている。公営住宅についても約25%カットしていく方向になっており、カット分についてはどの地区どの老朽化住宅を先にやっていくかは今からの検討だが、今後バランスを取って町ごとにやっていくので、数が三和町だけ多めに残れば割安感が出てきたり割高感が出てきたりすると思うが、そのような流れの中でも一つの換算表でやらせていただきたいと思っている。

【委員】
値上げによって使う人が少なくなると、経費ばかりがかかるのではないかという意識があっての質問であった。一致させるという方向性には賛成である。これをやることによって、利用者が減ることはないのか。特に周辺部は減らないのか。

【事務局】
市営住宅への応募は利便性が大きく関わっており、便利地は倍率が非常に高い。また、周辺部はそもそも人の入れ替わりが少なく倍率が高い傾向があるので応募者の激減は考えていない。

【会長】
入居されている方への家賃改定の告知はいつごろになるのか。

【事務局】
毎年、市営住宅の家賃決定通知を2月後半から3月にかけて送付している。これは4月から1年間分の家賃額である。今年度は、この審議会に諮り、今月からの議会にも諮ったうえで、結果をもって3月中旬頃から入居者へ通知を出すこととしている。

【委員】
議会は通りそうなのか。

【事務局】
これは規則に記載があるので、議会には諮るというよりもご意見を聞くこととなる。

【委員】
公営住宅は低所得者が多いので、少し抑えた家賃の上がり方でお願いしたい。

【事務局】
公営住宅は福祉施策と考えたときに、0.01の上げ幅に抑えていると考えている。

【会長】
難しいところであるが、状況を見たうえでやむなしというところで議題を終了してもよいか。

~異議なし~

追加議題 空き家を準公営住宅に【1月16日付日本経済新聞より】

【委員】
空家を準公営住宅にということだが、車が横付けできるようなところは売買があり、残っているのは階段の上とか築50年以上とか、どうしようもないところばかりである。空家を有効利用するには、田舎暮らしにするとか、全国で派生するしか方法はないと思う。

【委員】
破産等で物件を処分することが多いが、実際空家になっているのは売れないものばかりである。田舎に行けば家族で暮らせるようなものもあるが旧市内の空家は使い物にならないものが多いので、この議論はいかがかと思う。

【事務局】
空家になったものも状態や原因が違うので、大部分はご指摘のとおりだと思うが、一部については活用もあるかなと思う。何らかの理由によって空家になったが、見晴らしが良いとか都心部に近いとかで、どの空家が使えるのか使えないのか見定めて活用を考えたい。

【委員】
良い立地であるけれども道路がないとかであれば、1本道路を通すとか少しお金を入れれば新たな活用を生むこともあるのではないか。

【委員】
住吉の電車通りの両面など、空家ではいけないところが空家になっている。これはテナントで、どのビルも使えそうである。その辺りの対策はあるのではないかと思う。

もう一つは、とにかく取り壊すこと。取り壊して一団の宅地になれば、資本投下されマンションが建ったり飛行場ができたりするかもしれない。高台は取り壊すことが一番であるが、電車通りの空家対策は考えを変えてやらなければならないと思う。住吉、大橋、ブリックホールの向かい側、館内、築町が特に空家が多い。新大工は比較的少ない。街の空家と、いわゆる住宅地の空家とは区分して考えた方がよいと思う。

【委員】
新築のアパートであっても空家があると聞いている。そのような状態であっても銀行がお金を貸して次から次にアパートやマンションが建っている。市としても、金融機関等に貸出し規制などを考えてはどうか。

【事務局】
市の立地適正化計画を今立てている中で、病院等の都市機能が集積する地区と、住宅が集積する地区と、それ以外に分けている。アパートはその区域内で建てて欲しいと考えており、区域外で建てるときは届出が必要になる形で、緩やかではあるが街の中でコンパクトに作っていこうという取り組みをやっている。本当に必要な場所に必要な量だけを作るよう進めたい。

【事務局】
空家対策計画の中でデータを整理しているが、人口は減っているが世帯数は未だ増えている状況である。世帯数はまだ増えているのに空家が増えているとなれば、供給過剰というのも原因の一つではないかと思っている。

【委員】
住吉や大橋で空き店舗が多いのは、商売しても成り立っていかないためである。

ファミリータイプのアパートについては、ますます増えていっている。電車通りから10分以内の分譲マンションはすぐに売れ、中古も場所が良いところはなかなか出ない。

【会長】
街中の空家はさておき、斜面地など生活に不便な空家をイメージすると、まだそこで生活されている方がいて、高齢者が多く、買い物やゴミ出しで苦労されている。そのエリアには若い世代が少なくなり、コミュニティを維持するのも難しくなっているので、空家だけの社会課題でなくコミュニティが捉えている社会課題の中で空家をどう活かすか。若い人にニーズを生み出すような空家の使い方を検討し、何か付加価値を載せれば利用できる部分もあるのではないか。極端に言えば、大学の山の上にある空家は学生に住んでもらえばよい。アイディア勝負だと思うので、広く考えていただきたい。

~審議終了~

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