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平成24年度第2回　長崎市営住宅審議会

更新日：2013年12月2日　ページID：024773

長崎市の附属機関等について(会議録のページ)

担当所属名

建築部　住宅課

会議名

平成24年度第2回　長崎市営住宅審議会

日時

平成25年3月19日（火曜日）　14：00　～　

場所

長崎市議会　第4会議室

議題

報告第1号　長崎市営住宅条例の改正について
その他
(1)　公営住宅の円滑な管理について
(2)　長崎市住生活基本計画について

審議結果

報告第1号　長崎市営住宅条例の改正について
（事務局：長崎市営住宅条例の改正点を説明）

【整備基準】
(会長)　温熱環境の独自基準、長崎市以外では、県は基準4、その他の市は基準3が多いということだが、県と市で異なるという根拠は何か。県の見解を伺いたい。

(委員)　整備基準は各自治体で定めることとなっていることから、長崎市の判断で定めることが出来る。温熱環境については県内部でも議題になったが、県は省エネ化を推進する立場があることから、将来的に県営住宅でモデル的に取り組めるようにしていきたいということで定めたものである。現在建て替えている住宅については、基準3となっている。

(会長)　長崎市の将来的な方向性を伺いたい。

(事務局)　将来的には民間の状況を見て判断していく。

(事務局)　基本的には県と方向性は同じである。ただし、市議会でも市営住宅は豪華すぎるとの指摘を受けている状況であり、民間マンションの状況をみながら考えたい。

(委員)　基準3と基準4では、1戸あたりの単価はどのくらい違うのか？

(事務局)　1戸あたりの単価が1,150万円→1,200万円になる。1戸当たり約50万円の差があるため、戸数が多ければ、建設費に差が出る。

(委員)　1戸はどのくらいの広さか。

(事務局)　平均して約60平方メートルの広さである。

【入居収入基準】
(委員)　収入基準の点で裁量階層を広げているが、人口定住の面から大変いいのではないかと思う。子育て世帯を拡充する例は他都市でも多く見られる。県は現状維持ということで、高齢者等の特に居住の支援が必要な世帯を重点的に支援していきたい。

(委員)　入居収入基準について、改良住宅の基準が変更になっている。前回の説明では、市民にとって分かりにくく、倍率もそれほど高くないとの理由で、公営住宅に準じた取扱いとしていたと思うが、将来的には公営住宅に合わせるのか。

(事務局)　そもそも公営住宅は民間の住宅供給を補うものであったが、最近は入居者が住宅を選ぶ時代となった。公営住宅を含めて、あり方、役割が変わってきている。最終的には所得階層を下げてターゲットを絞っていこうと思っている中での、今回は据え置きということである。

(委員)　合併して、周辺地域も長崎市になっている。長崎市全体の人口が減ってきている中で公営住宅をどうしていくのか。特に周辺地区について、今後の公営住宅のあり方をどう考えていくのか。これが今後、検討する必要があるのだと思う。

(事務局)　地域でいろいろと状況が異なる。例えば、高島や池島では老朽化した住宅が多いことから集約移転を進める必要がある。野母崎では民間賃貸住宅が少ないことから公営住宅が一定数必要である。三和、香焼では市中央部に近く、民間賃貸住宅があることから、民間の状況を見ながら判断する。琴海は持ち家率が高く、民間賃貸住宅も需要を満たす程度には存在しているという状況であり、地域にあった住宅施策を展開する。

(委員)　県は高齢者や障害者を重点的にということだったが、市では障害者用の住宅は作らないのか。

(事務局)　障害者用というのは、個々人によって状況が異なることから、すべての障害者に対応するのはなかなか難しい面があるが、福祉部局と協議しながら、車イス対応住宅を作っている。

(委員)　全盲の人が民間賃貸住宅を借りているが、周りとのコミュニケーションが難しいとのことである。なぜ、車イス住宅だけ作るのか。

(事務局)　障害者の方については、通常の一般住戸を障害者対象として確保して、そこに優先的に入居できるような措置を行っている。

(委員)　条例の中に「老人等」という言葉が出てくる。老人と高齢者はどう違うのか。60歳の考え方はどういうものか。

(事務局)　高齢者といえば65歳以上であるが、60歳で定年という状況は変わっておらず、生活の大きな変化があるということで、市営住宅の入居に関しては60歳で線引きしている。

(委員)　法律の中では「老人」とはあまり使わないので違和感がある。「老人」という言葉は法律で定められているのか、それとも市独自の表現なのか。

(事務局)　老人という言葉は公営住宅法で使われており、そこから引用している。表現については総務部門とも協議したい。

(委員)　高齢者だと年をとっているという意味だけだが、老人というと年老いたという感じを受けることから、高齢者と表現するべきではないかと思う。
　また、市営住宅が民業を圧迫しているということはないのか。

(事務局)　長崎市内で1万8,000戸の民間賃貸住宅の空き家がある中で、今後は市営住宅の役割として、セーフティネットとしての役割を強化していくこととしており、戸数についても減らしていく方針である。単純に低所得者というだけではなく、セーフティネットの役割を市営住宅に盛り込んでいくことを検討していきたいと考えている。

(委員)　さきほど全盲の人の話があった。障害者を対象とした住宅を作っていくという方向性が正しいと考えるが、その方向に進むということか。

(事務局)　公営住宅セーフティネット法の中で、障害者や子育て世帯が支援対象の枠に入っており、今後は公営住宅の役割としては、これらの世帯へのケアが中心となってくると考えられる。

(委員)　資料に出てくる「裁量階層」という言葉は、条例で定義されているのか。条例で使われていないということであれば、条例とかい離していると、問題が生じるのではないかと危惧される。

(会長)　「裁量階層」という言葉は、従来から使用していたのではないか。

(事務局)　従来から事務取扱上の言葉として使用してきたものであり、条例上には規定はない。

(委員)　階層という言葉は、やはり差別だと思う。取扱上の規定であるのならば、使わないほうがいいのではないか。

(事務局）　事務取扱上、明確に定めているわけではなく、従来から国が使っていた言葉を使用しているということである。

その他　（1）公営住宅の円滑な管理について
（事務局説明）

(会長)　確認だが、現在の収入超過者へのアプローチはどうなっているのか。

(事務局)　毎年1回、入居者に送付している収入認定通知書や市営住宅だよりにより明渡努力義務があることを明記し、本人に義務があることを周知している。今年からは、年に2回通知することとしている。

(会長)　収入超過者に対しては、明け渡しを求める根拠はないのか。

(事務局)　法律上は、収入超過者に対しては割増賃料を課すことしか対応ができない。法的には居住が認められていることになる。

(会長)　近隣と同程度の家賃を払えば、市営住宅にそのまま居住できるということでいいか。

(委員)　収入超過者の数が増えるのは分かったが、高額所得者の数は増えないのか。

(事務局)　高額所得者も約100名程度に増えることが予想される。

(委員)　高額所得者の方が問題なのに資料で特に触れていないのは不備だと思う。収入超過者は、法的には努力義務しかないのであれば、本人に義務があることを知らせるだけで足りる。逆に何度も通知することにより、努力義務ではなくて法律上の行為と捉えられてしまう恐れがある。また、定期借家制度の導入については、市営住宅に住めなくなる人が続出して、退去しない人は増えるから市の負担がすごく増えることになる。法律上、裁判に勝つことは簡単だが、執行は難しい。私は、定期借家制度を導入させる必要はないと思う。

(委員)　岡山市の例は、始まったばかりで結論が出ておらず現時点では何とも言えない。収入超過者には割増家賃をかけているとのことだが、収入超過者は割増家賃を払っているのか。

(事務局)　割増家賃は払ってもらっている。ただし、上限は近傍同種家賃であるが、近傍同種家賃は法で定められた方法で算出していることから、民間賃貸住宅の家賃とイコールではない。

(委員)　公営住宅法施行令で定めているのだろうが、例えば割増の割合を1.0倍から1.5倍にするなど、割合を増やせば状況が変わってくるのではないか。明け渡しが難しいのであれば、割増の割合を工夫することで、少しでも収入を増やしていくという考え方もあるのではないか。

(会長)　近傍同種家賃は、どのように決定しているのか。

(事務局)　政令で定められた算定方法に基づいて、決定している。

(会長)　近傍同種家賃は客観的に定められている。ただし、計算すると市場家賃より安くなる可能性があるということでよいか。

(事務局)　県営住宅も市営住宅と同じ課題を抱えている。収入超過者は法的には明け渡しの努力義務しかないので対応が難しい。岡山市の制度については、研究したいと思っている。現在の公営住宅は長く居住している人が多い。以前は入居者の入れ代わりが多く、若い世帯が入居中にお金をためて、家を建てて退去するという状況だったのだが、現在は経済状況等の変化によって、長く居住せざるを得なくなっており、高齢化の問題もある。民間借家の活用が今後の課題になってくると考えており、今年度には居住支援協議会を立ち上げる予定で、高齢者や障害者が民間借家を利用するためのサポートの仕組みを作るために、民間不動産協会、障害者支援団体等と検討を重ねている。

(委員)　市営住宅への入居は使用の許可という認識だが、岡山市の定期借家制度では契約を結んでおり、私法上の行為となる。使用料から賃貸料と性質が変わってくると思うが、その問題はどのように考えているのか。

(事務局)　岡山市の制度をそのまま導入できるかどうかはさらに検討する必要がある。また定期借家制度については、長崎市でも、子育て世帯を対象としてすでに実施しているところだが、今までの入居のルールにのっとった形で、期間だけを10年間と定めるやり方である。

(委員)　収入超過者で長く居住する人にも要因としてはいろいろあると思う。自分では民間賃貸住宅を探すことができないという人もいるのではないか。収入超過者の実情を調査して、実情を把握した上で対応する必要があるのではないかと思う。

(事務局)　収入超過者は、収入があるから民間住宅に住んでくださいということで、もともと行政目的の対象ではない。さまざまな状況の方がいらっしゃると思うので、対応するのにどのような方法があるか検討したい。

(委員)　割増家賃だけで、どのくらいの収入があるのか。また、その収入は住宅に関する費用として、使われているのか。

(事務局)　割増賃料だけの資料はない。収入は、住宅の費用の財源として使っている。

(会長)　収入超過者が、実際に退去したかどうかを確認しているのか。

(事務局)　個々の確認ではなく、全体の人数としてしか把握していない。退去したかどうか管理しているのは明渡義務がある高額所得者のみである。収入超過者の管理については、今後の検討段階という状況である。

(委員)　収入超過者が入居者の約10％にもなっている。逆に言うと、公営住宅に入居したい人が入居できていないという状況である。対応が難しいとのことだが、応募倍率が高い住宅がある中で入居対象者ではない人が出て行かないという状況を何とかしないと、公営住宅の根本的な目的が達成できなくなる。難しいことは分かるが、工夫して少しでも是正する必要がある。

(委員)　入居したい人が入居できていない。所得が多い人がいつまでも退去しないという状況は改善して欲しい。ある県営住宅に住んでいる人は家賃が安いから贅沢できると言っている。もっと強制的に退去してもらえるような措置をとってもらいたい。

(委員)　市営住宅には居住年数が決まっていないということを聞いて驚いた。中には40年間も入居している人が居る。そういう人にはどう対応しているのか。

(事務局)　居住年数が決まっていないので、高額所得者になるなど明け渡しを請求する事由に該当していなければ明け渡し請求はしない。

(委員)　収入超過者という名称だが、収入超過世帯ではないのか。世帯と個人どちらで考えているのか。

(事務局)　収入超過者という言葉であるが、世帯全体として考えている。

(委員)　子どもが働いていれば、それも世帯の収入に加えられるということか。

(事務局)　年に1度、世帯全体の収入の調査をしている。

(会長)　公営住宅の円滑な管理についてまとめると、岡山市の制度については、一定の結論が出るまでに最低3年はかかることから、今後も継続して状況を見守るということ。収入超過者に対しては、市・県ともに法的な手続きができるように要望していくということでよろしいか。

(委員)　もう1点、一時的に収入超過者となっても、その後収入が少なくなっていくこともある。超過者がしばらく我慢して待っていれば、収入超過者でなくなることも考えられるのではないか。

(事務局）　働いていた人が年金生活となった場合など、そういう状況になることも考えられる。

(会長)　そのあたりも含めて、手立てしていただければと思う。

その他　（2）長崎市住生活基本計画について
（事務局説明）

(委員)　個人でアパート家主の人がいるが、家賃が3万5,000円でも入居者がいないという状況である。市営住宅や県営住宅の家賃が安いから入らない。

(事務局)　民業圧迫ということについては、不動産業者への聞き取りでもあった。公営住宅は最低居住面積を満たした民間借家を借りられない人が対象となるが、その基準が下がってきているのではないかということで検討している。

(委員)　公営住宅のあり方が変わってきている。民業圧迫もあるだろうが、公営住宅が本当に必要なのかということもある。民間賃貸住宅のグレードを超えている公営住宅もあり、今後、検討することが多いと感じている

(委員)　公的住宅供給の目標達成度がＣランクということで遅れているようだが、今後の期間内に達成できるのか。

(事務局)　この目標値は、公的住宅の対象世帯を10年間で8,700戸と推測し、市営住宅と県営住宅を10年間で8,700戸提供しようとしたものであるが、公的住宅の居住年数が長くなっている中で、空き家が少なくなっており達成は難しい。これにより、低所得者で入居を求めている人が入居できていないことが問題であるので、この課題に対応していきたいと考えている。

(委員)　公的住宅、民間住宅を含めてセーフティネットをどう展開していくのかを考える必要がある。以前は民間市場に狭い住戸が多かったため、ファミリー向けを建設してきたという背景がある。今後は若年・高齢単身世帯が増えていくので、その対策を求められている。
　民間空き家の問題についても、民間賃貸住宅でも投資目的のものは管理もしっかりしているため、すぐに埋まる。個人物件は管理等の問題もあり、空き家が多くなっている。それを含めて、全体で民間住宅をどう活用していくかを考える必要がある。

(委員)　老朽危険空き家の解消に努めているということだが、実際に過疎地域などの周辺地区でも起きている事象であり、そういう地域でも明け渡し請求をしているのか。空き家にしておくくらいなら住んでもらったほうがいいのではないか。

(事務局)　老朽危険空き家の数は正確には把握していないが、約260戸あり、長崎市の特徴として周辺地区だけでなく、斜面地に多くなっている。長崎市老朽危険空家条例を作ったので、条例を運用しながら解消していきたいと考えている。

(事務局)　島しょ部などで空き家が多い住宅については、明け渡し請求をしていない。

(事務局)　先ほど申し上げた老朽危険空き家は市営住宅ではなく、民間賃貸住宅についての話である。

(委員)　今後は若年、中高年世帯などの単身世帯が増えていく。単身者を狙った住戸プランがあってもいい。すでに標準世帯という考え方が崩壊しているから、市営住宅を建設、改築していく際には、どのような住宅プランを提供していくのかを考えた上で検討する必要がある。また、郊外に住んでいた人が高齢化するにつれて、持ち家を手放してまちなかに移るなど、若年世帯だけでなく高齢世帯も積極的にまちなかに居住している動きがある。その中で、どう住民のつながりを作っていくのかが重要な課題となる。

(事務局)　住戸プランについては、平成8年の法改正によりいろんなタイプの住戸を作っている。現在建築している大園団地では、1ＤＫから3ＬＤＫまでのタイプの住戸がある。今後もいろんな状況に合わせて検討していきたいと考えている。

(会長)　これですべての議事が終了した。他に事務局からの連絡事項はあるか。

(事務局)　次回の審議会を次年度の前半に一度開催したい。議案については後日連絡する。

～　審議終了　～