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平成21年第5回　東長崎地区土地区画整理事業検討委員会

更新日：2013年3月1日　ページID：006467

長崎市の附属機関等について（会議録のページ）

担当所属名

都市計画部東長崎土地区画整理事務所

会議名

平成21年第5回　東長崎地区土地区画整理事業検討委員会

日時：平成21年4月24日（金曜日）午後2時～午後4時30分
場所：長崎市議会　中会議室

議題

平間・東地区の課題と整備のあり方

審議結果

議事内容

開会
議事「平間・東地区の課題と整備のあり方」

委員
今日の議題は「未施行地区の課題と整備のあり方」となっているが、「今後の住宅地の需要」について、各委員の意見はないか。
委員
今日の議題は「平間・東地区の課題と整備のあり方」となっているが、「土地価格の下落と保留地収入の計画当初までの回復」及び、「当初から土地価格の下落を想定できなかったか」について、意見はないか。
委員
前回の委員会でも土地価格の話は出たが、宅地の需要動向が厳しいということを考えれば、需要と供給の関係から、土地価格が上がることは無いだろうという方向で考えざるをえない。
東長崎の住宅地の公示価格は、確かに平成12年ぐらいまで上がっている。しかし、平成2年にバブルが崩壊し、三大都市圏では平成2～3年頃から価格が落ち始めている。地方ではタイムラグがあるので、長崎では7～8年遅れて落ちてきているが、タイムラグを考慮すれば保留地単価の下落は、予想できたのではないかと思う。
保留地処分は将来見通しになるので、将来性を考える場合は「収入を厳しく、支出を甘く」が普通の考え方である。
委員
収入の方で甘い見通しを持ちすぎた。収入が少ない見通しから多くなる分は良いが、甘く見ていると厳しい方にしかならない。
委員
長崎市の住宅地は、平成10年頃から下落している。商業地の場合は平成4年頃から落ちだしているが、全国ベースでみると、平成4年頃から住宅地・商業地共に下落を始めている。この事実ははっきりしているので、見通しとして保留地価格も下落していくと考えるのが普通である。従って、土地下落を想定できなかった点を肯定するのは難しい。
委員
もう少し厳しく予想すべきであった。
保留地は周辺や奥まった所に多く配置され、売れにくいところが多くなっているが、収入の確実性を考える上で保留地配置の仕方がよくない。事業計画を見直す場合は、
売れやすい場所に保留地を確保する見直しも併せて行わなければ、事業成立上、危険ではないかと思う。
保留地が高速道路より北側に寄り過ぎている。高速より南側を整備した後、高速道路北側を整備し保留地を売ろうと考えたかもしれないが、地価が右肩上がりの時は1つの方法であるが、今となっては裏目に出ている。
「保留地価格が計画当時まで回復する可能性は低い」との予想は、妥当ということでまとめたい。
「土地価格の下落を想定できなかったこと」は、甘い見通しだったということでまとめたい。
次に、「減歩率の維持」について、意見はないか。
委員
減歩率が変わる場合、問題が複雑になるのではないか。
委員
地元要望でも、減歩率低減が再三出されている。
委員
保留地の単価は下落しているので、保留地の位置にも問題はあるが、収入増を図るためには保留地面積を増やす方法がある。この場合、全体の減歩率を維持するためには、公共減歩を下げる方向で計画を練り直す必要がある。この観点から、道路幅員を狭くするとか、公園面積を少なくするなどの対応を考える必要がある。
減歩率の維持は、これまでの経緯や現在の計画で仮換地が進められている点を考えると、尊重されるべきではないか。
道路幅員の見直しなどを住民へ投げかける方法があると思う。この方法ならば、事業の早期完成が図られ、権利者にも極端な不利とはならないだろう。
事務局
土地の価格が下落している点について、平成16年頃の区画整理審議会でも質問が出されている。これに対し、減歩率は上げないよう努力する旨を回答しているが、現在の問題や厳しい状況を率直に地元へ言う必要があると思っている。
委員
保留地の減歩率は10％程度あるが、地価が4割ぐらい落ちている。この下落分を保留地減歩で補おうとした場合、7％ぐらい保留地減歩が上昇する。この場合において、公共減歩率を5％下げても、2～3％は地元に追加負担をお願いすることになる。
市の負担を増やさないという考え方に立てば、「減歩率についてどの部分をどのようにすればどうなるのか」といった点を、区画整理審議会へ提示する必要がある。
委員
現在のままだと、年間7億円のペースで平成30年後半の完了となる。市の財政が悪くなると、もっと遅れるだろう。事業課題について、区画整理審議会等で議論する場合、このような事実を認識してもらった上で、結論を出す必要がある。
地価が下落しているので、保留地の位置を単価の高い場所へ移動させ、また保留地減歩を上げることで、仮換地済の人には清算金徴収が出ること、仮換地をまだ指定していない人には減歩率が現在よりも高くなることを理解してもらう必要がある。
減歩率が上昇する分を市が負担することが非常に厳しいことをきちんと示した上で、判断してもらうのが良いと思う。
委員
現在の最大の課題は、「色々な状況が当初予想から変わり、費用対効果が薄れている」ことではないか。
事務局
費用対効果に関しては、区画整理事業の場合、算定方法が2種類ある。道路整備の観点から効果を算出する場合は、効果が出ているが、土地価格の観点から効果を算出する場合は、効果が出ていない。
委員
当時と状況が変わってきており、何年かに一度の定期的な見直しが本来は必要である。
将来的な地区整備のあり方を考える時、ビジョンが抜けている。昔みたいに全部宅地にしようという話ではない。地価が下落したり、空き地が増えたりして宅地の需要は少なくなっているので、この辺も議論の対象にしなければいけない。コンパクトシティという方向性で議論すべきだ。
委員
この区画整理事業は長崎市施行である。従って、市で施行すべき「緊急性」や「重要性」が都市全体で見た場合にあるという位置づけだと思う。
現川に抜ける道路沿いの区域や、国道から滝の観音に向かう道路沿いの区域などは、市施行ではなく組合施行として支援しても良い場所だと思われる。市施行で行う場合は重要な場所だけを、後は組合施行を応援するという分け方で考えたらよかったのではと思う。
時間や費用をかけても、効果が薄くなってきた。事業は10年ぐらいで目処を立てなければいけない。
委員
計画が立案された当時とは状況が変わり、都市に対する考え方も変わっている。従って「計画の見直し」はおかしな話ではない。むしろ、積極的に推進し、地元が納得できる形で進めていけば良いのではないか。
委員
東長崎地区における区画整理や民間開発は、基本的に住宅用地提供型である。「住宅需要が今後続くか」ということに対し、この委員会では「住宅需要は続かないのではないか」という見解が一致した方向性である。
また、開発団地における販売状況や販売単価の下落から、住宅用地は供給過剰の状態にある。このような中で宅地を更に供給することは、投資効果が低く、また地価下落に拍車をかけ、叩き売りしなければ土地が売れないことになる。そのため、採算性を確保する上で過剰に基盤を整備する必要が出てくる。住宅用地の提供という側面では、緊急性は極めて乏しいと言えるのでないか。
道路幅員の見直しなど公共減歩を下げる努力が必要だと思う。例えば、八郎川両岸の都市計画道路の片方は幅員を縮める、区画道路のうち4メートル、5メートルに幅員縮小できる路線はどれか、公園の面積も減らせないかなど。この見直しにより生じた土地を、保留地に転換できるのではないか。
事務局
地区内の区画道路は、原則6メートルで計画している。当初の地元説明においても、6メートルであれば消防車や救急車が入り、便利になるといった説明を行っているが、現実として交通量が少ないと思われる道路もあり、6メートル労道路に挟まれた内側の道路は4メートルでもいいのではないかと思っている。
委員
消防車は火事の近くに停め、そこからホースをつなぎ消化活動する。停めた場所からホースでカバーできる範囲であれば、4メートル道路でも構わないのではないか。
委員
本来は換地計画を立てる段階でよく検討すべきであったが、6メートルの区画道路を入れたため、家屋の移転補償がかなり生じることにもなる。現道が4メートル未満だったならば、その部分だけ整備すれば良かったのではないか。区画道路をきちんと入れたため、事業費を高める結果となっている。
まだ手を付けていない区域では、直線道路ではない柔軟な対応を行い、事業費を落とすべきではないか。
事務局
地権者へは、道路幅員により「減歩率が上昇し負担が増えること」を分りやすく説明する必要がある。
委員
広幅員の道路を整備すれば、土地の評価が上がり、税金も増収となる。これは将来にわたって続くので市としては歓迎できるが、地権者にとっては損することになる。長い目で見た場合、幅員は狭い方が地権者にとって得になる。
市の負担増に関しては、財政状況が非常に厳しく、限界のところにあることを地元には言うべきではないかと思う。
委員
合併町では行止まりの集落も多く、町の中央でも6メートル幅員がない道路もある。そのような状況下で「東長崎だけ」という声が出てくるのではないか。税金投入の上では、公共施設としての道路整備水準をどの程度まで求めるか、それが全市的な同意を得ているかがポイントになるだろう。
委員
丘陵地の部分では、宅地を整備して階段で接道させても、意味がない。
事務局
現在、自宅まで車で行ける場所でも、区画整理することで行けなくなる場所がある。
委員
既に仮換地指定した宅地の減歩率を上げた場合、どうなるのか。
事務局
既に仮換地指定を行った宅地では建物が建っており、減歩率が上がってもその分を土地で提供してもらえる余裕がない。この場合には清算金徴収が生じる。
現在までの仮換地指定は、清算金が基本的にプラス・マイナス0になるよう換地していることから、清算金徴収が生じる事に対し、地権者の不満が生じる。
委員
減歩率が上がれば、その分は清算金徴収となるが、これを行えば工事が止まるとか、大混乱が起きかねない。混乱が起こるようであれば、行政が被ることになるかもしれないが、議論できるようであれば、数％でもお願いするという対応になるのではないか。
委員
現実には上げざるを得ない。この場合の上げ幅、徴収の仕方が問題ではないか。
事業の採算性を良くしなければいけないので、可能な限り努力するしかない。行政が被る場合でも、最低限の幅にしておかなければ、一般市民に対する説明がつかない。
委員
仮換地指定済みの宅地で若干の増加をお願いするのであれば、今後仮換地指定する宅地でも、増加する方向で調整する必要がある。そして、最終的に行政側がどの部分まで被るかの線を出さなければいけないと思う。
今回は率直に言った上で負担をお願いし、そのような議論をすればどこかで合意点が出てくるのではないか。素直に出した方が良いと思う。
事務局
土地区画整理法76条の建築規制を行っているが、簡単な修繕程度しか基本的に認めていない。事業が長期化すると、権利者にとって過度な規制になりかねないので、緩和できるのであれば、緩和できないかと思っている。
委員
長期化するならば、緩和すべきではないか。
委員
今後の区画整理においては、基盤整備は市、宅地化は地権者が行うという役割分担で良いのではないか。
委員
時代的にはそのような感じになってきている。今までは行政主導のまちづくりであったが、今は住民が考え、行政がサポートする方向にシフトしている。
委員
本来は20％程度の減歩率に加えて、自分の敷地の整備分として数％～10％くらいの負担は、当然、普通の考え方として持つべきである。
事務局
これまでの議論の中で、将来的なまちづくり、生き残れるまちづくりという意見が出されている。直接的な区画整理の議論ではないが、委員の皆さんは少し関心のあるところではないかと思っている。
委員
矢上商店街とジャスコ、周辺団地との3つのリンクを考える中で、矢上地区の中心性が弱い感じがする。
矢上地区には学校、行政機関、スポーツ施設、銀行などあるが、病院が医院レベルなので機能が弱い。また、商業機能もバラバラな感じだ。若い人が多い時に基盤を作っておく必要があると思う。
交通機関のネットワークも一応あるが、何かすっきりしない。東長崎から浜町方面へ出かけると、往復900円になる。家族3人で出かけたら3,000円にもなり、出かけるのは止めようとの話しになる。
通勤の場合はもっと金額が高くなる。会社勤めの間は通勤手当があり良いが、退職した後は移動できない。団地住民の定年後の動きが、悪くなっている。
矢上地区は区画整理で基盤整備が行われたが、町として成熟していない感じがする。
事務局
昔、国道34号沿いには店がたくさんあり、お客さんも多かった。しかし大型商業施設が完成してから、みんな離れていった。特徴のある店であればお客さんも来ると思われるが、そのような店は少ない。
委員
東長崎支所や区画整理事務所がある付近をバスターミナルと商業施設、行政施設との複合施設に変え、そこから各団地へバスが向かうようにしないと、矢上のバス停は今通過点にしかなっていない。
複合施設で夜遅くまで食べられる、行政の証明関係も取れるとなれば、便利になり人が集まるのではないか。
事務局
今はジャスコが起点となり、ミニバスも出ている。ジャスコが進出してから交通の要もずれたような気がする。
委員
東長崎郵便局から自動車教習所あたりの間にジャスコが進出していれば、矢上付近の賑わいも違ったと思われる。
日本では複合施設が嫌われる。管理の問題があるかもしれないが、利用者側から見るとまとまってもらった方が楽である。
学校も塀で囲まれているが、地域の中心になるのだから塀は取っ払っても良いのではないか。変質者が入り込んだら、近所の人が発見できる。
委員
地区に対するビジョンが、区画整理事業を計画する段階から抜けていたと思われる。今回、東長崎地区全体の見直しを行うにあたっては、全体を見て少し広い観点からビジョンを見直して欲しい。公共交通の話し、地区の核の話しが出ているが、区画整理の中にもう一度しっかり位置づけることができれば、身のある話になっていくと思う。
コンパクトシティという話しも出たが、そういう視点や環境の視点、トータルで色々な面から東長崎地区について議論する必要があると思う。
委員
今後の市総合計画には、反映してもらいたいと思う。