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平成21年度第1回　長崎市営住宅審議会

更新日：2013年3月1日　ページID：006446

長崎市の附属機関等について（会議録のページ）

担当所属名

建築住宅部住宅課

会議名

平成21年度第1回　長崎市営住宅審議会

日時：平成21年9月30日（水曜日）午前10時～
場所：議会第2会議室

議題

報告第1号　市営住宅の管理業務にかかる指定管理者制度について
議事第1号　住宅管理人について

審議結果

報告第1号　市営住宅の管理業務にかかる指定管理者制度について

委員
地元企業の意向調査は、どのようにして行ったのか。
事務局
地元企業に対し、個別ヒアリングとアンケートを行った結果、3,000戸位が地元企業で管理可能とのことだった。
委員
アンケート結果の概要は？
事務局
概要は、3,000戸が管理可能であるということである。
委員
旧市内地区を2地区に分けて公募するということは、2業者が参入してくるということか？
事務局
A地区は、地元企業のみ応募可能であり、B地区は、地元企業または準市内業者（長崎市内に支店を置く業者）であれば、地元企業との共同体で応募可能としている。A地区とB地区の同時申込は、出来ないので、2業者参入ということになる。
委員
現在の指定期間は、平成18年4月から平成22年3月までの4年間から5年間に伸びた理由は？
事務局
市全体の取り決めで5年間としている。施設管理には、初期投資が発生するが、管理期間が長い方がその影響が少ないと考える。
委員
近年の経済事情等などにより2業者とし、地元企業が参入できるようにしている。試行錯誤の段階であり、不都合な点があれば、次回の指定管理者選考時に見直すことが必要である。

議事第1号　住宅管理人について

委員
平成16年2月よりマスターキーを廃止しているが、現在、緊急の場合は、管理会社に連絡しているのか？
事務局
プライバシー等の観点から、退去時に鍵を替えるようにしているので、マスターキーがない。よって、緊急時は、バルコニー側の窓を割って部屋に入る。
委員
窓を割るにも、階数が上になると割れないのでは？
事務局
隣家の了解をとり、隔壁を割って、バルコニー側の窓から入る。
委員
警察を通してか？
事務局
緊急の場合で考えられるのが、例えば、介護ヘルパーが独居老人と連絡が取れないと警察や消防に通報があるので、その通報をもって、バルコニー側から窓を割って入る。
委員
指定管理者制度導入後4年目であるが、指定管理者・住宅監理員・管理人の3者の関係で不都合な点や変化したことが具体的にあるか？
事務局
直営の時は、監理員と管理人が密接な関係であったが、指定管理者の導入後は、家賃の決定や入居の決定は、法令上、市でやることとなっている。しかし、管理は、指定管理者が主体となって行っており、管理人は、市（監理員）の補助者となっているため、関係性を整理する必要がある。
委員
緊急時にマスターキーがないことで、指定管理者と入居者の間で不都合なことがあるか？
事務局
緊急時にマスターキーがないことでの不都合はない。ただ、マスターキーを保管することで、管理人の負担が大きかったとはいえる。
事務局
入居者不在時のボヤ騒ぎでマスターキーがあれば、その場で対応できたことはあるが、現在は、個人のプライバシーの問題が優先されている状況である。
事務局
マスターキーがあれば火災や漏水時に対応できたかもしれないが、指定管理者と管理人の関わり方において、不都合な点はないと思われる。
委員
マスターキーの廃止による不都合は、指定管理者の24時間コールセンターで対応しているので、生じていないようである。また、指定管理者の導入で住宅管理人の仕事量が減ってきている。
管理人には、報酬が支払われているので、その点も踏まえて議論したほうがよい。
事務局
管理人は、非常勤の特別職という身分であり、報酬については、管理戸数と建物の構造によって異なる。耐火構造は1戸あたり140円準耐火構造(木造)は1戸あたり120円であり、総額年間1300万が支払われている。この中には、月額500円の通信謝礼金も含んである。
委員
管理人には、それなりの報酬もあり、指定管理者が導入されて、仕事量が軽減されているので、そこも含めてどう整理するか考える必要がある。
委員
管理人のなり手がみつからない最大の原因は何か？手当、年齢、煩わしさの問題か。管理人の仕事を明確にして、そのうえで報酬はいくらと定義づけないと、なり手はみつからないし、話は進まない。
事務局
管理人について全体的に補足説明させていただく。
市営住宅の管理人の仕事は、一般のマンション等の管理人とは、業務が異なる。住宅課職員が見ることができない細かい仕事を管理人に見てもらっている。都市整備公社時代は、長崎市と表裏一体の関係であったため、管理人導入時から仕事内容はあまり変わっていない。しかしながら、指定管理者導入後は、管理人の位置付けが曖昧になってきている。また、管理人の仕事量が減ってきているので、仮説であるが、管理人はいらないのではと考える。例えば、管理人の仕事も指定管理者に任せて、指定管理者にその分の経費を払い、指定管理者が補助が必要だと判断すれば、個々の団地に補助者を置くなどしてもよいのではないかとか。どのようなやり方がよいか皆さんから良い意見がないかお伺いしたい。
委員
指定管理者と管理人のする仕事がダブっている。管理人は補助者となっているが、補助者の役割が不明確である。補助者はなくして、指定管理者に一任して、指定管理者が補助をつけるかどうか判断して、その分委託料を払うとしたらよいのでは。
委員
管理人は必要ではないとの話になっているが、集会所などの共同施設を利用する場合は、鍵はどうしたらいいのか。管理会社がどこにあるかわからないので、やはり管理人は必要だと思う。
委員
そういったことも含めて、住宅管理人という形ではなくて、指定管理者に任せる。指定管理者が補助者が必要であると判断すれば、その選任も任る。どちらがよいかという問いかけである。
委員
管理人は、条例に基づいて設置しているので、設置しないとなると、条例の改正が必要になるので、もう少し審議する必要がある。
事務局
管理人は、条例上、必置ではない。合併地区は直営で管理し、管理人がいない住宅もあるので、条例改正をしなくてもよい。桐野委員が言われた件については、例えば、指定管理者がその業務を行い、管理人に代わる者として連絡員を置くなどしてもいいのではないかと思う。管理人を廃止するということではなく、それに代わる業務を指定管理者に任せてもよいのではと思う。
委員
管理人に代わる者は、入居者か？
事務局
今この場で、議論してもらっているが、次年度より管理人をなくすわけではない。どういったかたちで管理人の業務を整理するか委員の皆さんの意見を聞いて、早くても次の次の指定管理者選考時に見直しができればいい。
委員
管理人を知らない入居者もいる。
自分は、入居者の立場から言わせてもらうと、管理人は必要であると思う。
委員
私の意見は、指定管理者に管理人の業務を任せるとかそれに代わるものを構築するとか方向性を持っていいと思う。管理人の成り手がない最大の理由は？
事務局
管理する上において、業務を超えた範囲の要求があったりして、対応に苦慮し、負担になっている。隣接者間の騒音などの苦情の間に入ったりして、気苦労が多い。年齢の理由もあるが、一番の理由は、気苦労ではないかと思う。
委員
自治会との関係性はどうであるか？自治会長と管理人が同じであれば良いが、違う場合の実情はどうか。
委員
入居者は、管理人の業務内容を把握していない。管理人と自治会の業務の区別がわからない。何でも一応受け付けて、整理してくれるところがあればいい。
委員
不動産の仲介の仕事をやっているが、本来の業務は、家賃の収納管理だけであるが、蜂の巣の駆除など業務以外のことを要求されることがあって、やむなく対応することがある。入居者は、苦情をどこに持っていったらいいかわからずに何でもこちらに持ってくる。管理人の業務内容を明確にして、入居者に入居時に説明しておかないと、業務範囲が広くなり、なり手がいない。私の実体験として、業務の線引きはしないといけないと思う。
事務局
管理人に頼りっぱなしのところがある一方で、管理人が誰かわからないということころもあるなら、いっそのこと仮に管理人をなくして、全部を管理会社に連絡するとした方が話がスムーズではないかと考えられる。これは、私の個人的な意見であるが。
委員
管理人の業務の線引きがうまくやれない時代背景なので、管理人の仕事を指定管理者に任せて、自治会的な役割も担ってもらって、その分の原資（お金）をあげるとか、団地の自立を促す仕組みづくりを考えていいのでは。自分達のことは自分たちでやるという団地の意識を変えるコミュニティづくりが必要では。
委員
市営住宅の入居者は、持ち家の場合と違って意識が違う。何かあったら、市に言えばやってくれるという考えがある。入居者との横のつながりもほとんどない。市営住宅は、一時的な住まいなので、煩わしいことはしないという意識があるのでは。
委員
民間住宅も事情は同じ。入居者は、本来、自分で片付けなければならないことも管理人に押し付けてくる。自治会とは別に入居者同士のつながりを深める集会を年に2回ほど開くなどして、管理人の業務を説明する話し合いの場所をつくれば、コミュニティの場もできるし、入居者の自立心も出てくるのでは。
委員
市営住宅は、仮の住まいという意識があり、人とのつながりが希薄であるため、コミュニティをつくるための新しい試みが必要ではないか。団地内の不都合なことを意見交換する場を設けるモデル団地をつくるとか。
委員
独居老人の孤独死を防ぐ方法として、独居老人の見廻りをヤクルト配達を利用しているところもある。こちらから見守ってやるなどそういうことも含めて指定管理者に義務付けるとか必要ではないか。
委員
コミュニティリーダーがいればいい。横のつながりで支えあう意見交換の場が必要である。
行政は、管理人の業務の内容の線引きをはっきりさせ、入居者の自立を促すことが必要ではないか。
委員
県営住宅も同じ問題を抱えている。次の次の指定管理者選考まで時間的に余裕があるということなので、コミュニティ育成の方法など一緒に勉強を重ねたい。
委員
自治会長と管理人的な業務を一緒にして管理人に払っている報酬をやるとか、どういうふうに仕組みをつくるか試行したほうがいい。
（審議終了）