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平成30年度第2回 長崎市建築審査会
更新日：2018年9月28日 ページID：031862
長崎市の附属機関について(会議録のページ)
担当所属名
まちづくり部 建築指導課
会議名
平成30年度第2回 長崎市建築審査会
日時
平成30年8月23日（木曜日） 13時30分～
場所
長崎市役所本館地下1階 議会第3会議室
議題
【第2号議案】
第1種低層住居専用地域内におけるホテルの許可について
【第3号議案】
基準時以降に増築する日影規制に係る建築物の許可について
【第4号議案】
準工業地域における延べ面積の敷地面積に対する割合の限度を超える建築物の許可について
【第5号議案】
道路に2メートル以上接していない建築物の敷地に対する建築許可について
【第6号議案】
建築基準法第43条の改正に伴う長崎市許可基準の改正及び運用について
【報告事項】
法第43条第1項ただし書きの規定による許可の報告
審議結果
【第2号議案】
【委員】
良好な住居の環境を害さないことのなかで、ホテルとなると照明等が従来よりも多くなると思うが、光害に対する対策についてはどうなるのか。
【事務局】
特別照明に対して今回の計画では対策は行っていない。また、計画のなかで、建物のライトアップもない。
【委員】
敷地周りの照明はどうなるのか。防犯という面では良いところもあるが、それが逆に光害となることがある。
【事務局】
詳細な計画はまだこれからであるため、外灯等の計画時は必要に応じて事業者側で説明会を行って、支障ないように進める。
【委員】
2点ある。1点目が、工期についていつからどのくらい予定されているのか。2点目が、駐車場について来客用の駐車場が4台予定されている。ホテルは約80室あり、レストランについては一般の方にも利用できるようにするということだが、駐車場が少なく感じる。敷地内は4台だが、別敷地に来客用の駐車場を設けるのか。
【事務局】
駐車場の台数に関しては、このホテルはグレードが高いホテルとして整備されるため、基本は公共交通機関を利用し、自家用車での利用はないと想定されている。ただし、必要に応じて外部の駐車場を利用することになると考える。
【事務局】
工期については、本館の改修工事と、別棟の新築工事が同時進行ということで、予定として平成32年3月から平成34年1月で工期の設定がされている。
【委員】
本館の方が平成32年3月か。
【事務局】
ホテル全体の工期となっているため、本館の改修と別館の新築が同時進行となり、平成34年1月竣工となっている。
【委員】
適用理由について、伝統的建造物を民間企業がホテルとして保存活用するというところが、地域の特性を生かした貢献につながるということが、公益上やむを得ないにつながる文章になっているが、民間企業がホテルとして営業することは、営利目的であるため、もう少し地域の特性を生かした貢献について記載すべきではないかと考える。また、良好な住居の環境を害さない理由を適用理由に多く記載する必要がある物件だと思うが、ホテル自体が多くの集客が見込まれることから、敷地周囲の道路の制限速度が低速であることや、大型制限があること等の特殊性について記入して良いのではないか。
【事務局】
伝統的建造物を民間企業が保存活用することで、現在の外観等を維持でき、将来にわたって引き継ぐことができるという観点から、地域の特性を生かした貢献としていた。他にも地域の特性として、外国人の居留地で異国情緒溢れるという雰囲気を表しているのが、このレンガ造りの洋館であり、外観を保存できることからまとめて、地域の特性を生かした貢献として書いている。ホテルが集客施設であり、交通量が増えるということに対して、適用理由に敷地周囲の道路の特殊性を追記する。
【事務局】
地域の特性というところの補足だが、国全体の伝統的建造物群保存地区は全国でも約110地区しか指定をされていない。全国の事例で言うと宿場町が指定されていることが多いが、長崎の場合は、東山手・南山手の洋館群が指定を受けている。そのなかの構成要素のなかでもマリア園は規模も大きいため、構成するものとしては大きな要素となっている。また、この地区全体で、小さなものも含めて50棟程度しか残っていないなかで、このマリア園を残していけるという点で貢献できると考える。
【委員】
地域の貢献としては、異国情緒溢れる景観を維持するという考え方で良いのか。
【事務局】
景観だけということではないが、まち全体の雰囲気も含めて、大きな要素であるという認識をしてもらえれば良い。
【委員】
関連して、伝統的建造物群保存地区ということで、この建物を残していくことにより、地域の特性を生かして貢献できることについて、非常に良いことだと思う。ただし、伝統的建造物群ということから、結構古い建築物であり、現在の法律の耐震面ではどのような対策をするのか。
【事務局】
本館は明治期の建物であり、現在の耐震基準には適合していない。今後はホテルとしての利用となるため、耐震補強を行う計画である。
【会長】
経緯の確認だが、元々は児童養護施設だということで、現状児童養護施設として運営されているのか。
【事務局】
現状はまだ児童養護施設として運営している。この養護施設については、近くの旧浪の平小学校の跡地の一部に移転するため、現在建設中である。
【会長】
経緯については分かったが、今回事業者がマリア園を購入し、第1種低層住居専用地域には認められていないホテルに改修するということで、増築する2棟は切り離した時に、現状の建物を改修してホテルにすることについて、使い方を変えるだけであるため、本来建築審査会で審議する事項となるのか。また、今回は増築があるために、審査会に付議されたものとなるのか。
【事務局】
建物を新築する場合は、当然必要な手続きとなるが、今回建物を改修して用途変更するという行為が建築基準法上、用途変更となるため、建築基準法上の手続きが必要な行為となる。
【会長】
つまり、新築する部分の有無にかかわらず、改修して用途を変更するため、手続きは必要になると考えて良いのか。
【事務局】
そのとおりである。
【会長】
周辺住民や関係課からの意見を聴取して、その対応から基準を満たしているかの判断は前提だが、今回は用途規制が一番厳しい第1種低層住居専用地域であるため、周辺の居住環境を害する恐れが仮にないとしても、公益上やむを得ないという理由は不可欠であると考える。このことを踏まえ、前の意見に関連するが、この建築物を保存するための手法のなかでホテルとしての利用が最も良いという積極的な理由づけが必要ではないか。伝統的建築物の保存は、ホテルでなくても可能ではないか。
【事務局】
マリア園の保存については、市の文化財課が所管している。当初マリア園からは、市で維持保存できないかという話もあったが、長崎市としては維持保存をすることは難しいという判断となった。そのなかで、関係団体等に維持保存できないか意向を尋ねたところ、ホテルとして維持保存し、活用ができるのではないかという提案があったと聞いている。今回事業者側において、ホテルとしての利用を申請しており、この機会を逃すと、保存が難しい状況になると考える。
【委員】
公益性としては、現状のマリア園の利用形態からみても、ホテルの方が建物形状からして合っているという内容は入れない方が良いか。会長の意見としては、景観維持でなぜホテルなのかということを明確にすべきではないかという内容だと思う。
【会長】
そのとおりである。今回ホテルになり、現状の外観が維持できるのは分かるが、なぜホテルでないといけないのかという明確な理由が必要ではないかという意見である。最も用途規制の厳しい地域で、かつ増築する計画であるため、それなりの理由づけは適用理由で必要ではないか。
【事務局】
経過について補足する。十数年まえからマリア園については児童養護施設のみでは維持が難しいため、売却の話があっていた。そのなかでも、あらゆる使い方について議論は行ったが、建物が大きいうえにレンガ造りであるため、修繕に要する費用が嵩むことから、手が挙がらなかった経緯がある。そのなかで、今回の事業者がホテルとして利用することで、維持保存しながら活用が可能ではないかと提案があった。
【事務局】
なぜホテルが最善の選択かという理由であるが、この施設を公共が引き取り公共の施設として活用するには、利用目的がないため不可能となり行政での活用は選択肢から外れた。次に民間であればどの事業者でもいいかという問題について、建物を解体して更地にしたうえで、別の建物を建設するということだけは避ける必要があった。その前提のなかで、現状の建物を生かした商売として、必然的にホテルとなった。前述は消極的な考えではあるが、長崎市としては仮に外観を残して病院や商業施設をするとなっても、外部からの人の流れが期待できないが、ホテルとして活用すると、外部からくる人が増えることから、周囲への経済効果も期待でき、波及的な効果が期待できる。以上のようなことから、長崎市としても最善の選択肢ではないかと考える。適用理由に追記可能であれば、調整する。
【事務局】
申請理由書で、「地域未来投資促進法」に基づき長崎県が策定した基本計画のなかでも、外部からの経済効果を受けたいとの内容がある。また、宿泊の促進についても文面に記載がある。以上のことから、外観の保存や、長崎県が目指す方向性に適合する計画としてホテルについては最善の選択肢であると考える。
【会長】
私自身もホテルについては反対するわけではないが、説明のとおり、積極的な理由を適用理由においても記載する必要があると考える。
【委員】
住民の意見のなかで、既存のマリア園の内部を公開して見学させてほしいとの意見があるが、検討するとなっている。その後この件についてはどうなったのか。
【事務局】
見学会については、現状は検討中である。
【委員】
現状はまだ児童養護施設として利用していることから、保護される児童のプライバシーの観点からも、現時点では不可能ではないか。
【事務局】
意見としては、養護施設移転後に見学させてほしいとの趣旨であるため、事業者としては検討している。
【委員】
改修工事や補強の計画は決まっているのか。
【事務局】
現状報告を受けている内容では、調査・耐震診断を行ったうえで、補強設計をしていく計画である。ただし、現時点では細かい調査の方法や補強方法については決まっていない。
【会長】
他に意見はないか。
【委員】
異議なし。
【会長】
異議なしということで、第2号議案について同意するものとする。
【第3号議案】
【会長】
今回、長崎大学病院敷地内で5層程度の立体駐車場の計画であるが、
ここは元々から日影規制に抵触しており、今回増築に伴い平均地盤が下がり作図上不適合な日影が伸びるが、実態的な影響はない。そのなかで、今回計画されている建築物自体は日影規制に抵触する日影を生じさせるのか。
【事務局】
今回の計画されている建築物により、周辺に影響を与える日影は生じない。
【会長】
今回の許可に伴い、実態的な変更は無く、従来の状況と変更は無いということか。また、あくまでも作図上で、不適合な日影が伸びる関係で、今回審査会に諮るような形になったのか。
【事務局】
そのとおりである。
【会長】
他に意見はないか。
【委員】
異議なし。
【会長】
異議なしということで、第3号議案について同意するものとする。
【第4号議案】
【委員】
今回の申請敷地の周辺は商業地域に囲まれているが、ここだけ準工業地域となっている。何か経緯があって準工業地域となっているのか。
【事務局】
もともとは浦上川の左岸側の一帯は工場が立地しており、工業・準工業の土地柄であった。アーバンルネッサンス構想のなかで、地域の住民の生活に密着しないものについては、できるだけ郊外に拠点を移すなかで、地域住民の生活に密着する生活利便施設を配置するようになっている。そのようなこともあり、工業・準工業用途から商業用途に変わってきている。例で言うと、松山町の陸上競技場等が構想により変わってきている。この部分が残っている原因は、公共による土地利用の転換ではなく、民間に委ねているなかで、現状でも工業系の用途地域でないと立地できない用途である建築物がある。このような現状のなかで商業地域に変えてしまうと、既存不適格となる建築物が複数発生し、今後それらの建築物を増築する際、不都合が生じてしまうため、用途地域の見直す時期としては、まだ早いという判断である。ただし、時期は未定ではあるが、市としても現状を踏まえて土地を高度利用できるよう見直ししていく必要があることは認識している。
【会長】
重複するが、ここだけ準工業地域で、用途地域の見直しをした際に、用途地域に合わない建築物が出てくるとの事だが、商業地域と準工業地域で具体的に用途的に合わないものは、どのようなものがあるのか。
【事務局】
用途規制に関しては、工場系は商業地域に建てられないこととなっている。
【事務局】
建築基準法許可基準集の最終頁に、「用途制限比較表」がある。このなかで、用途地域ごとに建築可能な用途を示している。
【会長】
現状は、工場系の建物が、この準工業地域内にあるということか。
【事務局】
議案書69ページの「周辺の建築物用途別現況図」があるが、内容について現在連続立体交差点の事業で、鉄工所等が建築されており、その鉄工所を含めて約7棟が、商業地域に変わることで、既存不適格の扱いを受けることとなる。
【委員】
実際の延べ面積が3，256平方メートルで、総合設計制度チェックリストでは割増し後の延べ面積が2，750平方メートルとなっている。この差について説明してほしい。
【事務局】
容積率算定面積があり、建築基準法で容積率に算入されない部分がある。詳しくは議案書71頁の求積図にあるが、そのうち容積対象床面積で、2，745平方メートルとなっている。これは建築物全体の床面積は3，256平方メートルあるが、駐車場や共用廊下等については容積率対象外となるため、この部分を除き容積率を算定する。
【委員】
この敷地の周辺の歩道を通行している人をあまり見かけないが、公開空地というと、一般市民や観光客に公開されているということで、どのように認識されるのか。ベンチ等も設置される計画のようだが、利用されるのか。
【事務局】
建築基準法上、総合設計制度を利用した建築物については、敷地内の見やすい場所に2箇所標識を設置することとなっている。そのなかで、総合設計制度を適用した旨の表示を行うことになる。この申請地の近隣にも総合設計制度を用いた建築物があるが、道路に面して公開空地が設けられている。本計画に関しても、歩道に面し、利用しやすい形態をとっている。
【事務局】
補足するが、説明中、この地域は長崎駅周辺のデザイン調整エリアに入っているとあった。このエリアで、一定規模以上の建築物を建てる際は、別途景観の専門家の入る委員会があり、そのなかで、外構に関しても、景観面の指導が行われる。景観面での指導とは、見た目だけでなく、周辺の住民が利用しやすい作り方となっているかについて指導をしていく。また、この地域の周辺はあらゆる事業があり、現時点では通行人は少ないが、今後人の出入りは活発になるものと考えている。
【会長】
ますます混乱するが、現状申請地付近は準工業地域であるうえで、デザイン調整エリアに入っており、デザインに関して指導を受けるという点で、矛盾を感じる。やはり、工場にそこまでデザインを求めるとは考えづらく、将来的に工業系の用途でなくなることを予想させるように感じる。今回の件に関連して、今後この地域に同じように総合設計制度を利用して、大きな建物の計画が出るたびに、審査会で議論していくのか。また今後、用途地域の見直しはしていくとの話で、今後この地域が商業地域となった場合に、準工業地域で総合設計制度の適用を受けて容積率を緩和した以上の容積率設定となることで、トラブルになりかねないのではないか。
【事務局】
先ほどの説明のとおり、元々この敷地の周辺は、工業・準工業用途であり、現状行政指導のできる範囲で商業用途に変えていった経緯がある。長崎市が持っている上位計画である都市計画マスタープランで土地利用の方向性を示しており、そこで土地の立地や公共交通機関、道路の配置であれば、高度に都市機能が集積したものにする必要があることを明確にしている。現在は、そのプランに至る途上の段階にあると考えている。また、昨年度新たに立地適正化計画を定め、これは都市計画マスタープランを具体的に進めるための下支えするような計画であり、都市機能誘導区域、居住誘導区域を改めて定めている。申請地である幸町は、都市機能誘導区域と位置づけ、現状は工業系の地域であるものの、今後は商業系の用途に変えていこうとする方向性を示すなかで、用途が混在することとなるが、都市機能としてふさわしいものが入ってこようとする場合は、積極的に受け入れていこうという方針で長崎市は進めている。
【会長】
大きなプランや計画で、今後の方針についてはよくわかった。予定工期はどうなっているのか。また、先ほど説明を受けた件について、この地域の方向性に関しては建築主をはじめとする、関係者は情報を共有しておく必要がある。
【事務局】
これまで説明した計画は、市の内部のみでなく、策定する段階から策定後も公開しているものである。
【事務局】
工期については、今年の10月に着工し、平成32年の3月末を予定している。
【会長】
他に意見はないか。
【委員】
異議なし。
【会長】
異議なしということで、第4号議案について同意するものとする。
【第5号議案】
【会長】
適用理由で、3つの観点から申請建築物を審査されてあり、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がない旨書いてある。3つの観点で安全上・防火上・衛生上は読み取れるが、交通上に関してはどこから判断できるのか。交通上支障がないとは、避難通路があることから支障がないとの判断となるのか。
【事務局】
1．2メートル幅の通路があり、有効に通行ができることから支障がないと判断している。
【会長】
それでは、道路までの通路の幅員が確保されることから、交通上支障がないと判断となるのか。
【事務局】
そのとおりである。建築基準法第43条第1項の用語の説明が長崎市許可基準に記載してあり、「交通上」の解説がある。訂正する。解説のなかでは、一般の住民の通行に支障がないかを判断することとなっており、通路から出た部分の道路に関して支障がないかについて審査する。
【会長】
そうなると、接している道路について審査する必要があり、敷地内の通路から道路に出る部分を審査しているということになるのか。
【事務局】
そのとおりである。
【会長】
適用理由に4つ観点があるが、3つのことについてのみ説明があったため、内容を確認させてもらった。
【事務局】
敷地内の通路から出た道路の通行に支障がない旨を、適用理由に追記する。
【委員】
議案書113頁の避難経路図で、敷地の東側に階段のような表現があるが、写真から見てもつながっているように見えるが、通路になっているのか。
【事務局】
この階段については、法面に降りるだけの階段であり、さらに下の2項道路に降りる階段はない。
【委員】
敷地東側に4．3メートルの2項道路があるが、高低差が7メートルあって出入りができないとの説明で、ここに階段を作って接道を確保するという提案等はなかったのか。
【事務局】
ここの増築計画の相談があった際に、2項道路から上がる階段を設けてはどうかという提案はしたが、階段を設けることは難しいとの回答であった。
【会長】
立地から見て、難しいような状況であるのか。
【事務局】
階段の延長を取れないうえに、高低差が大きいため、難しいのではないかと考える。
【会長】
議案書112頁の写真で、敷地内通路から1項1号道路に抜ける部分の写真があるが、他人の家の横を抜けて出るような形になるが問題ないか。
【事務局】
その写真に写っている建物は現在、申請者のご両親が住む住宅となっており、その敷地の一部を今回申請の避難通路として利用する計画である。
【会長】
そうなると、事実上は一つの敷地に2棟の建築物が建っているイメージになるということだ。他に意見はないか。
【委員】
異議なし。
【会長】
異議なしということで、第5号議案について同意するものとする。
【第6号議案】
【委員】
新旧対照表の建築基準法第43条第2項第1号について、今まで長崎市許可基準第3号第2号に基づいて、臨港道路や農道に接している敷地についての許可は、審査会に上がってこないと認識して良いか。また、法第43条2項1号で「利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準」とあるが、一戸建ての住宅と考えて良いのか。
【事務局】
改正後の幅員4メートル以上の幅員に接する敷地に対する認定が、これまでの長崎市許可基準第3条第2号に該当するわけではなく、建物の用途・規模を定めているため、その用途・規模に該当するものについては、認定となる。また、この基準を定める国土交通省令については、現状明確に定められていないが、想定として、一戸建ての住宅で延べ面積200平方メートル以下となる見込みである。よってその用途・規模に当てはまらないものに関しては、これまで通り許可という手続きになる。
【会長】
今回の改正は、建築基準法の改正に伴うものであり、この件に関して異論はない。そこで、今回の改正に伴い、具体的に今までの許可物件でも構わないが、例を教えてほしい。
【事務局】
今回報告事項で説明するもので、議案書124頁の許可番号第85号で、一戸建ての住宅で面積が200平方メートル以下であり、幅員6メートルの臨港道路に接しているため、このようなものが改正後の認定に該当するものと考えている。
【会長】
今回の法改正の目的は、あくまでも手続きの簡素化と考えて良いのか。
【事務局】
議案書122頁に国土交通省の資料を添付しているが、ここにも記載のとおり、「適用除外に係る手続きの合理化」とあるように、これまでの許可実績を踏まえ、あらかじめ基準を設け、建築審査会の同意を不要として、手続きの合理化を図ることが目的である。
【会長】
他に意見はないか。
【委員】
異議なし。
【会長】
異議なしということで、第6号議案について同意するものとする。
【報告事項】
【会長】
議案書128頁の許可番号69号で、スライドの写真で住宅地のように見えたが、用途は住宅ではなく保育所で良いのか。
【事務局】
通路を挟んで向かい側の敷地に保育園があり、その保育園の遊戯室を建てる計画である。
【会長】
この住宅地に保育園を建てることについては、建築基準法上問題ないのか。
【事務局】
用途地域等も適合しているため、問題ない。
【委員】
これは後に通路ができるのか。
【事務局】
特定通路をまたぐ通路の計画は無い。現状申請地は特定通路から1段上がった形になっているため、建築物に入るためのスロープや階段を設置する計画である。
【会長】
他に意見はないか。
【委員】
意見なし。
【会長】
意見なしということで、報告事項について意見なしとする。
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