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平成29年度第2回長崎市住宅審議会

更新日：2018年3月1日　ページID：030939

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

まちづくり部住宅課

会議名

平成29年度第2回長崎市住宅審議会

日時

平成30年1月23日(火曜日) 10時00分～

場所

長崎市役所本館地下1階議会第3会議室

議題

・議題第1号　公営住宅の入居収入基準の見直しについて
・その他

審議結果

【第1号議案のうち、「1　市営住宅の現況について」】

【委員】
優先入居の子育て、老人、多子の定義は。

【事務局】
子育て世帯は、義務教育就学中以下の子がいる家庭。老人世帯は60歳以上の家庭。多子世帯は3人以上の子がいる世帯。

【委員】
子育て定期借家の意味は。優先入居なのに倍率が6倍となっているのは何故か。

【事務局】
子育ては、中学校以下の子がいる世帯、定期借家は、新築で10年間を限度に優先的に入居できるようにしているもの。平成28年度は、空き家募集で定期借家を行い募集戸数が少なかったので倍率が6倍となっている。

【会長】
新築で子育ての定期借家を募集し、空き家が発生した場合もそこに充当するということか。

【事務局】
そのとおり。なお、平成28年度に定期借家があるのは、新築大園住宅あじさい棟を退去した方がいて、まだ新しいので定期借家で募集し、募集戸数が少なかったので倍率が高かった。

【委員】
再開発、コミュニティ、特公賃の住宅の種類はどのようなものか。

【事務局】
改良住宅は、公営住宅より低額の所得者が入る住宅。再開発住宅は、チトセピアだけで、36戸あり、コミュニティ住宅は、十善寺住宅と江平住宅の2住宅だけで、地域の再開発とコミュニティ形成のために作られた特別な住宅。特定公共賃貸住宅は、一般の公営住宅の入居収入基準をオーバーした方、1ランク上の方が入居するための住宅。

【事務局】
コミュニティ住宅は、木造住宅が密集していて道路事情が非常に悪い地区を改良しようという法律に基づいて、道路を作る等のため移転しなければならない人たちが、その地域に住み続けられるように受け皿となる住宅として作られたもの。

【事務局】
資料の「設備」の欄は、以前建設した市営住宅では入居者に風呂を設置してもらうが、最近建設した市営住宅は市で給湯器を設置しており、給湯設備の程度が違うことを表示している。

【委員】
入居率100％になっていないのは、募集をしても埋まらなかったためか。

【事務局】
空き部屋が生じ、次の入居者を募集するための修理が1ケ月程度必要になるので、空きがある。また、建替えを予定しているところは、約10年前から募集を停止しているので政策的に100％にならない。

【委員】
市営住宅の通路の手すりの高さを調整して、入居者が落ちないような対策がとれないか。去年、市営住宅で転落事故が2件あった。

【事務局】
手すりの高さは建築基準法の基準をクリアしている。話にあった事故は、特殊な事例で、手すりの高さを原因とする事故ではない。

【第1号議案のうち、「1　市営住宅の現況について」審議終了】

【第1号議案のうち、「2　公営住宅の入居収入基準の見直しについて」】

【委員】
現在の、全国一律の基準額が制定された時期と、変更されてない期間はどれくらいか。見直し案は、既に入居している方にも適用するのか、新規入居者だけ適用するのか。

【事務局】
平成9年に公営住宅法で基準額が定められ、本来階層が20万円、裁量階層が259,000円、高額所得者が397,000円だった。
平成19年に、本来階層が158,000円に、裁量階層が214,000円に、高額所得者が313,000円に引き下げられた。
平成24年に法律が改正され、本来階層と裁量階層について各事業主体で設定可能となり、平成29年度に高額所得者も事業主体が設定できるようになった。
このため、高額所得者の変更にあわせて本来階層及び裁量階層についても、長崎市独自の数値を算定して提案している。
また、この見直しをすると、新規入居者は139,000円以下の者しか入れなくなるし、現在の入居者も収入超過者となる基準が引き下がることによって、割増家賃を払わなければならなくなる世帯が生じ、高額所得者も今まで明け渡しをしなくてよかったが、明け渡しをしなければならない世帯が生じる。

【委員】
数字としては分かるが、今入居している方が明渡しをしなければならなかったり、家賃が上がったりするのは、人情的にいかがなものか。他の市の対応は。

【事務局】
中核市は、全国に47都市あり、裁量階層で収入超過者の基準を変えたのが3都市、高額所得者の基準額を変えたのが1都市。政令指定都市は、全国に20都市あり、裁量階層の基準額を変えたのが6都市、高額所得者の基準額を変えたのが0都市。長崎市は全国に先んじて変更するもの。
また、応募倍率が4倍程度あり、自分で民間の住宅を借りられる収入のある方は、明け渡してもらい、より所得が低い方に市営住宅を供給していくべき。

【事務局】
公営住宅の対象者は「住宅に困窮する低額所得者」すなわち「必要とされる規模の住宅を民間賃貸住宅市場において自力で確保することが困難な者」。必要とされる規模は国が最低居住面積水準として示し、この面積の住宅を民間賃貸住宅市場で確保できない者に対し、低廉な家賃で良質な住宅を供給するというのが、公営住宅の大きな目的。
また、倍率が4倍強あるということは、本当に困窮している人が公営住宅に入居できているのかという疑義があり、高額所得者は民間市場の中に移り住んでいただくという考え方もある。
また、見直しの基準は、一番下は賃貸住宅で面積を確保できるか、その次が中古住宅を確保できるか、で線引きをしており、高額所得者の基準は市内の新築住宅を取得できる者としている。長崎の民間市場で、それぞれの住み方ができると算定している。

【委員】
滞納者の人数と滞納額を知りたい。

【事務局】
基本的には3ケ月家賃を納めていない方を滞納者としており、現在の対象者は81世帯、滞納額が851万円ほど。

【委員】
滞納が続いた場合、強制退去になるのか。

【事務局】
毎月末の納期から1ケ月経過して支払わない方に文書で督促する。3ケ月を経過した方には全額払ってくださいという催告文書を送る。それでも応じない方には訴訟しますとか保証人に請求するという催告文書を送って、だいたいはお支払いいただいている。
また、今はお金がないという方には裁判所に行って分割の和解を行っている。何度やっても支払わない方には、明渡し訴訟を行い、明け渡さない方には強制執行を数年に1件程度行っている。

【委員】
家賃の算定の利便性係数で、エレベーターがないアパートは上の階ほど嫌がられ、逆にエレベーターがあるところは上の階ほど好まれる。家賃の算定で差が出るのか。

【事務局】
利便性係数は、平成28年度の住宅審議会で改訂案を出させていただき、住宅の土地の評価額と、風呂釜が設置してあるか、3点給湯になっているか、ということで算定する。エレベーターはあろうとなかろうと家賃の算定に入らない。

【事務局】
補足だが、エレベーターがあると、エレベーターを運営する電気代は、入居者の負担。

【委員】
分譲マンションは、エレベーターがあると上層階の価格が高い。今後、エレベーターがある市営住宅が当然になっていくと思うが、家賃に連動させる考えは。

【事務局】
エレベーターの有無で利便性係数を見直すという話はない。ただ、エレベーターは、20年程前から新築住宅につけてきており、古い住宅は、経過年数係数で家賃が安いので、一定配慮されている。

【委員】
14ページの表の高齢者・障害者・子育て等は、見直しの対象となる太い線や網掛けになっている部分に含まれるのか。

【事務局】
含まれている。例えば、裁量階層の高額所得者13件は、この右側に内訳を記載し、高齢者世帯が3件、障害者世帯が5世帯、子育て世帯が5世帯ということで、5分割したものの総合計を記載している。

【委員】
明け渡しになると子どもの学区が変わる世帯に、例えば義務教育期間が終わるまで猶予期間を設けるような配慮はないのか。

【事務局】
公営住宅法では、5年以上住んでいて、引き続いて2年間この基準額を超える所得がある方が明け渡しの対象となる。基準額を超えたからすぐに明け渡しという訳ではない。十分明け渡しの準備ができる期間は与えられているので、猶予期間を設ける考えはない。

【事務局】
14ページで122世帯が高額所得者となるが、実際は、いろいろな理由があり、どうしても明け渡しができない方に配慮を行っており、122世帯のうち5件程度に明渡請求を行っている。入居者の諸事情を踏まえながら行っている。

【委員】
今まで、収入が増えて退去の対象となった世帯は、スムーズに退去したのか。

【事務局】
高額所得者には4月に高額所得者と認定されたので明け渡してくださいとの文書を送る。また、借地借家法で半年前までに通知をしなさいとなっているので、9月末までに、翌年の3月31日までと期日を区切って、明渡請求を出している。そこまでするのは年間5件程度で、他の方はそれ以前に明け渡している。明け渡してくれない方は、年に1回あるかないかだが、明渡訴訟をしている。

【委員】
以前の審議会で、市営住宅が、最初は仮の住み家だったのが、今は終の住みかになりつつある、とあった。退去対象になる方も長く住んでいると思うが、元々の目的が住宅に困窮する低所得者のためなら、しょうがないと思う。
ただ、この審議会は、市営住宅だけではなくて、市内の住宅の全体の向上を図ることをしてほしい。市営住宅は、民間の集合住宅を圧迫している。住宅の質もだが、周辺に遊び場があり、十分な駐車場があるなど、周辺も含めてよく開発してしまったために周りの民間のほうが見劣りしてしまって、そのために明け渡したくないという心情が入居者にあると思う。
今回の見直しでは高所得者は25万円9千円。年間にすると300万円ちょっとで、家族がいたら、本当にぎりぎり。ただ、もっと困窮している人がいるのでしょうがないと思う。

【事務局】
所得月額に12を掛けたのが年間総所得という訳ではない。例えば313,000円は、年間総収入で約550万円。8ランク259,000円は、年間総収入で481万円。
長崎市職員で配偶者や子どもがいない単身者ならば、6ランクは40代くらいの年収、5ランクは33歳くらいの年収に該当する。

【事務局】
民間の賃貸住宅は、昨年10月に住宅セーフティネット法が改正され、民間の低所得者や高齢者の受け入れの枠を広げるための登録制度ができた。

【会長】
既に入居している方も対象になる見直しなので皆さん意見があるようだが、ルールはルールとして金額は決まるが、既に入居されている方の事情を勘案しながら、スムーズに移行して、本来の対象者である低額所得者に対して十分に供給できる市営住宅を実現していく、ということだと思う。

【第1号議案のうち、「2　公営住宅の入居収入基準の見直しについて」審議終了】

【「その他」について】

【委員】
会議の開催通知を1週間前には送ってほしい。今回、金曜日に受け取ったので、職場に出張申請ができなかった。

（事務局から陳謝）

【事務局】
前回申し上げたとおり、29年度の審議会は、今回で終了。平成30年度4月以降の日程は、未定なので開催するときは、1ケ月程度前に開催のお願いをして、今委員からも言われたとおり資料はなるべく早く送るようにしたい。