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平成29年度第1回長崎市住宅審議会

更新日：2018年3月1日　ページID：030938

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

まちづくり部住宅課

会議名

平成29年度第1回長崎市住宅審議会

日時

平成29年11月20日(月曜日) 10時30分～

場所

長崎市職員会館4階会議室

議題

・議題第1号　長崎市住宅審議会委員辞令交付式について
・議題第2号　長崎市住宅行政の概況について
・その他

審議結果

第1号議案　長崎市住宅審議会会長の選出等について

（事務局から、会長については、委員の互選により選出する旨を説明）

【委員】
第1回審議会から関わっている津留崎委員を推薦するが、どうでしょうか。

【事務局】
ただいま、木場委員から、津留崎委員をご推薦いただいきましが、皆様いかがでしょうか。ご異議がなければ、拍手をお願いします。

（各委員から拍手あり）

【事務局】
それでは、皆様のご承認をいただいたので、津留崎委員に会長をお願いします。津留崎会長には、会長席に移動いただいて、以後の議事進行をお願いしてもよいでしょうか。

【会長】
それでは、会長の職務代理者について、指名します。残念ながら、本日欠席していますが、渡辺委員にお願いしたいと思いますが、よいでしょうか。

（各委員、了承）

【事務局】
それでは、今、職務代理者について、渡辺委員のご承認をいただいたので、事務局から、渡辺委員に了承確認をとらせていただきます。了承がとれたら、皆様に、次回の審議会の際にご紹介をさせていただきます。

【会長】
事務局で、渡辺委員に了承確認をとるようお願いします。

報告　長崎市住宅行政の概要について（報告）

【会長】
それでは、「長崎市住宅行政の概要について（報告）」の説明をお願いします。

（事務局から説明）

【委員】
平成26年に空家特措法が制定されて、市が空家対策をやっていく中で、特措法がどういったメリット、又は、法律が制定されたことで、どのような変化があったのか。

【事務局】
今まで老朽危険空家の指導も建築基準法と内部規程に基づいての指導があったが、空家特措法の中に規定されたことで、勧告や代執行などが明確になった。空家等対策計画をたてることで、法に基づいてできるようになったのが一番のメリット。長崎市は特定行政庁なので、これまでも法に基づいて指導できていたが、それ以外の市町村においても、空家等対策計画の中で謳われていることで、きっちりとした指導ができるようになった。

【委員】
法的に代執行ができるようになったということだが、現実に、今までそういった事例があったのか。

【事務局】
長崎市においては、平成26年の制定以前に遡って現在までに、まだ代執行という形で強制撤去を行った事例はない。しかし、今後は、特措法の中で位置づけられる空家等対策計画も制定したので、最終的な代執行の実施も視野に入れた指導体制をとって、特定空家をなくすという指導体制を確立したい。

【委員】
空き家は、台風とか災害のときに倒壊の危険性がある所も見られる。地域の中の危険なものをなんとかしてほしいという相談も行政に寄せられると思うので、よろしくお願いしたい。

【委員】
実際の空き家の事例を見ると、空き家の所有者が分からない、相続登記がされていない、と社会問題になっている。一番大事なのは、空き家の所有者を特定する、そういう所ができないから、なかなか行政も動きづらい。それをきちっとしていかないと、なかなか先に進まない。これは、すぐにはできないと思うが、何かアイデア的なアドバイスができればと思っている。

【事務局】
さきほど話があったが、空家特措法ができたことで、所有者調査について、税部局から正式に情報収集できるようになった。しかし、スムーズな情報交換ができるようになったが、それをもってしても、所在地を調べることができないし、相手方を絞るのに時間がかかる。この住宅審議会で相談させていただきたい。

【委員】
私は団地に住んでいるが、建ったときはマンション並みに大変きれいだったが、今、希薄化が進んでいて、掃除に住民が出てこなくなってくれば、敷地をだだっ広く感じて、草刈や環境整備におわれる。掃除は数人しかいないが、誰かが毎日しないと美化を保たれないという状況になっている。やはり、緑を増やさないといけないということで、建てるときに木をベラーっと立てたが、それが大きくなりすぎて、公園が木におおわれて、遊ぶどころではない。広場はあまりいらないのでは。今の子どもたちは、広場で遊ぶこと自体をあまりしない、ボールも使わなくなっているので、あまりいらないのではないか。木の生長も実態を見て切ってもらえば。それから、緊急時に困るのが、合鍵。長崎市にも置いていないということで、何か緊急事態が起きたときに、合鍵を持ってこいと言われても、1時間2時間かかっている。住宅内のそこにいるのに開かないということになっているので、もう少し対応が、合鍵があればと思う。私自身、2，3回、合鍵に関して、時間が遅いね、という話を聞く。緊急事態なので、本当は入りたいのだが、管理人も持っていない。そういうシステムを、もう少し変えてもらえれば、緊急事態にも対応ができると思う。団地で苦情が多くて、隣近所、上下、足音がやかましいとか、音がするとか、トラスティの人ともめる、ということが、自治会にあがってきて、どうにかならないか、ということになっても、第三者が入れば、またそこに溝ができるという感じになる。入居させるときの条件に、みんなと協力できる、ということを入れてもらえれば、と考えているが、どうだろうか。

【事務局】
市営住宅を管理する管理係で基本的にはやっているが、確かに昔建った市営住宅は、敷地が広い。昔は子どもがいっぱいいて、広場も広くて、皆さん、それで育ってきた。全国的ではあるが、今は少子高齢化になってきて、どこの市営アパートも、公園なんかは、もういらないよ、とか、昔はきれいに、芝生じゃないが、庭みたいなこともやっていたが、高齢化が進んでもうできないんだよ、という話を私たちもよく聞いている。私たちは、各団地に、それぞれ助言をしたり、協力したりしながら、やっているが、今後は市営住宅の建替えや、改善なんかをやっていく中で、黒田委員ほか皆様の意見を聞いて、今後の住宅行政に反映をさせていきたい。もう一つ、私たちのほうで住宅の鍵を持ってくれ、ということは、最近は個人のプライバシーが非常に重要になってきていて、30年数年前は、市が各アパートの合鍵を持っていた、という話を聞いているが、今は逆に個のプライバシーが守れない状態になってしまうので、全ての市営住宅で合鍵は持っていない。そういった場合も、それぞれの団地で各自治会長などから相談があるが、そういう方に関しては、どなたか親戚の方や、友人や、近所にいらっしゃる方に、どなたか鍵を預けてください、と。どうしても私たち行政が関わると、個のプライバシーのところに入っていくという問題があるので、そこについては、誠に申し訳ないが、持たない、どうにかしてください、ということで、住民の皆様にお願いをしている現状。

【委員】
資料に長崎の夜景の写真が載っていて、三大夜景の一つと言われているが、一角を担っているのは斜面地に住宅があり、長崎独特のすり鉢状になって、そこに住んでいる人の明かりも大きな要因。それが、どんどん減っていくと、観光や夜景にもマイナスになると危惧している。ただ一方では、今の若い人たちは、道路がないところ、車がいかないところには住まない、ということがある。上小島や赤迫など、階段が何十段もあって、そこに家を建てて、行けば非常に眺めもよくて、いいところなのだが、そこに住もうという若い人たちは少ない。難しいのだろうが、その間に道路を一本通すなど、もう少し見直しをしてほしい。全てというわけにはいかないだろうが、地形的なものをみながら。上小島とかは距離的には浜の町からすぐ。そのような所が長崎には、いろいろな所にあると思うが、知恵を絞って、中心部からそう遠くないところで、他県にない、長崎ならではの地形を活かして、ある意味異様な光景だが、観光になっているというところを活かして、もう少し両方うまくいくように、知恵をだせないのかな、と思っている。

【会長】
学生とJTBが協力して就学旅行のプログラムを開発した。関東関西の高校生中学生が長崎にやってくる修学旅行のプラグラム。これまでの修学旅行の形態は、平和公園、グラバー邸などの施設周遊型といった、あまり中学生高校生の心に残るものがないと、JTBから話しがあった。学生と一緒に考えたのは、東山手の斜面地を大学生と一緒に歩くというプログラム。たぶん、中高生は最初、ただのきついだけやん、おもしろくないやん、と思ったんじゃないかと思うが、斜面地を歩くなかで、斜面地は彼らにとっては異様な生活の形態で、そういった中で地元の方に協力を依頼して、触れ合うような時間を設けたり、お宅を拝見したり、といったことをしてみた。神奈川の高校生が、マンションとあまり変わらないね、みたいなことを言っていた。マンションも火災がおきると上の階は逃げられない、斜面地も道がないので消防車が入れない、ただ、斜面地は住民の方がいろんな知恵を絞って協力して生活をしている、というところが都会とは違う、というようなことを高校生が最後の感想で言ってくれて。とりとめもない話だが、そういうふうに、昔ながらの温かい、協力してくれる人が市営住宅は少なくなったというのも、そうなのかもしれないが、是非残していきたいと感じている。

【事務局】
長崎の夜景のいいところは、整然とした明かりではなくてランダムな明かりがちりばめられているという状況。以前、この夜景が何からできているのか研究してみた。やり方は単純で、夜の明かりがつき始めてから、観光客がいなくなる朝の4時まで、稲佐山の上から写真をとりつづけた。以外と夜が更けても夜景は消えない。それが印象に残った。家の中の光というのは寝静まってしまうと消される。おそらく11時とか12時頃にはほとんどの家はお休みになるが、それ以降も結構夜景は見るべきところがあり、望遠鏡で見ると、街路灯、特に防犯灯が、夜景に対する貢献度が高い。土木部に聞くと、50ｍに1箇所立ててある。年々人がいる限りは、リニューアルされていくし、最近ではＬＥＤに変えていっている。もちろん、お住まいからの光は全然関係ないということはない。それはそれで家の中のシェードを通した明かりというのは、一つの大きな要素になっていると思うが、斜面地の人を、そのために引き留めるというのはなかなか難しいけれども、住みやすさを上げていくことによって、少しでも引き留めるというのは、確かにその通りだと思う。
道路という話があったが、実は斜面市街地、特に斜面の問題点の大きいところ8地区ほどに、重点地区という指定をして、まずは道路を作ろうという話をしてきた。やはり道路を作るにあたっては、斜面地ならではの問題があり、権利が細分化している。例えば平坦地では100ｍの道路を1本作るのに5人の方の協力をいただければ道路ができるという状況になったとすると、これを斜面に置き換えると40件50件の方の協力をいただかなければ100ｍの道路はできないという問題がある。特に空き家があれば、相続が発生して、住んでいる方だけでは協力をいただく範囲にとどまらず、非常に難しい。そういうこともあって、おっしゃることは分かるけれども、通常の道路を作るということに関しては、なかなか難しい。
今日、示している資料の9ページに、車みち整備事業というのを入れている。改めて出しているのは、用地買収によらない道路の整備方式、ようは用地買収にお願いすると、もう住民は高齢なので次に家を建てるときの借金ができない。ここに住み慣れているからそっとしておいてくれ、ということでなかなかうまくいなかい訳だが、車みち整備事業というのは住民の家は建てません、ただ、地区の中に道路に平行して溝が走っていたり、自分のところは使っていない宅地であるとか畑であるとかがあるのでそれを寄附してもいいとか、という所をうまく繋いでいけば、用地買収や、移転補償のように、そこを立ち退いていただくことなく、最低限の道路はできるじゃないかと。普通道路というと4ｍ幅員の道路をいう。しかし、軽自動車を通すには2.5ｍあればできる。そこを行った先に回転場があれば2.5ｍでもいい。それを市道で認定すればいいじゃないか、といった考え方もある。移転補償を伴わない方法であれば短期間でできる道もある、ということでやり始めたのが車みち事業。今継続している事業で、いくつか道路ができている。こういったことをやりながら、お住まいの方を減らさない。使えなかった空地を、家は建たないかもしれないが、月極駐車場とか有効に使うことによって、車が持てないからこそ人が減っていったところで、車が持てる環境をつくりだして、少しでも人が減るのをとめよう、ということで繋げてやっているのが、この車みち事業。それが100本も200本もできるというわけではないが、市としてはこうしたことをやりながら、なるべく地域から人がいなくなるというのに歯止めをかけて、住む人たちが暮らしていくためには、防犯灯であったり街路灯であったり、生活を守る明かりは今後も増やしていく中で斜面地全体の夜景を今後とも維持していきたい、という形で取り組みを進めている。

【委員】
市営住宅に何回申し込んでもなかなか当たらない、昔は8回くらい申し込めば、優先権が得られる、ということを聞いていた。中心地は満室だと思うが、周辺地区とか、市営住宅の空き状況、いくら募集しても人が入らない、といった申請状況を教えてほしい。

【事務局】
募集状況だが、市営住宅は、年に6回偶数月に募集をかけている。毎回40戸から50戸の市営住宅の空きが出るのでその分を公募にかけている。直近の10月に募集したときは、出て行くかたが少なくて30件だったが、通常、40件から50件の公募をかけている。この中で応募をしてくる方というのは去年で1番少ないときに54％。半分しか申し込んでこない、という場合もあるし、多いときは80％申し込んでくる場合もある。分析すると、今住んでいる方が退去しないと空き部屋として募集できないが、どこのアパートの方が退去するか、ということで応募の倍率に非常に大きく差が出ている。例えば、周辺地区の方がいっぱい出ていき、中心部にあるアパートが全く空いていないというような状況のときは、応募倍率は、募集の戸数でいうと、誰も申し込まないというところが半分くらい出るし、その中でも、応募された中でも、申込んだら抽選なしで当たるよ、とか、1/2ですよ、とか、というときもある。
ただし、そういったところで中心地、例えば大橋とか千歳、住吉あたりとか、こういったところが空いたときには、一気に跳ねあがって、20倍とか、50倍とかの募集倍率になる場合もある。やはり皆さん利便性がいいところは、好んで応募してくる。そうすると、今回チトセピアで募集が1戸ありました、といったら20から50の方がまとめて応募をされてくると、その中で抽選になる。抽選に何度も漏れる方には優遇措置をやっており、5回以上申し込みをして、6回目の申し込みをされる方には増し玉といって確率が倍になるように手はずはとっているが、やはり外れているかたは、申し込みの状況を見ると、今回で10回目ですよ、とか、20回目ですよ、という方もいる。しかし、反面、今回が初めてという方もいて、一概にくじであるがゆえに当たりにくい方は当たりにくい。例えばチトセピアが1戸しかなくて、10回目ですよ、20回目ですよ、という方が10人申しこんできた。しかし、当たるかたは今回初めて、というような場合も多々ある。こればかりは抽選でやる以外、公平性が保てないので、やらせていただいている。現状は募集倍率が高いところと申込めば当たるところというのは両極端になっている現状。

【委員】
増し玉があるというのは初めて聞いたが、増し玉よりも何回以上申込んだら優先権を与えるというのが好ましいのではないかと思う。

【事務局】
おっしゃるのは分かるが、市営住宅は、住宅に困窮する低所得者の方に住宅を供給するのが大原則。反面、例えば10回というと約2年間申込んでいるが、そういった方が住宅に困窮しているのだろうか、と。ただ、便利のいいところを選んでいるのでは、というようなところもあって、10回とか20回申込んだら無条件で入れますよ、というところは、そこまで踏み込んでの判断というのはできない。住宅に困窮しているというのは、空いているところがあれば、入りたいよという裏返しではないのかなと思う。便利が悪いところ、しかし、便利が悪いところにおいても斜面地で車がいかないとかいうような場所ではない。市営住宅は全て車が入るようなところに作っているし、多少中心地から遠いところもあるが、バスが行く。車の駐車場があるというのが一般的なので、その点ではどうなのかなと。本当に困っているのであれば、第一希望でなくても、今でも、入りたいと来られれば、すぐに入居できるという住戸も30戸から50戸用意をしている。もしそういう相談があれば、対応していきたい。

【委員】
いろいろなところに市営住宅があり、街のほうにはマンションがすごく建っているが、市営住宅との棲み分けはあるのか。もし中心地なら家賃が高くても住みたいと思う人がいる中で家賃の設定はどうされているのか。

【事務局】
棲み分けというより、さきほど公営住宅の目的を言ったが、もともと公営住宅は最低居住水準というのがあり、例えば3人暮らしで40平方メートルを確保しなさいという国の基準があるが、それを確保できない人を公営住宅に入れるというのが公営住宅の目的。だから、街中で利便性が高いところで快適な生活で家賃が高くてもいいよ、という人は、民間借家の中で探していただくとか、マンションを買っていただくとか、それが基本的な筋ではないかと考えている。ただ、戸町とか松が枝とか、借上公営住宅というのをやっているが、その実情を話すと、実際私たちがオーナーから借りている家賃は周辺家賃をお支払いしているが、収入は入居者の収入に応じた家賃しかもらっていないので、市の手出しは2団地で年間3,000万円くらい赤字を出しているという状況。当然街中では高い家賃で設定されてそのような形になるが、それを公営住宅でやるのか、という話になる。公営住宅を新たに作ろうとすれば、底地を買うというのがあるが、土地がない中で市営住宅は土地を買ってまで建てるのか、ということがある。ただ、先ほどの質問にからむが、周辺では実際公募しても0というところが数多くあって、先ほど54％といったのは、公募を40戸,50戸した場合に半分は応募が0ということ。そういうように市営住宅自体、本当に必要なのか、という部分も疑問として持っているので、今更街中に配置するというのも難しいかもしれない。公営住宅の考え方は住生活基本計画の考え方のなかで、今後整理していこうと思っているので、その中でまたご相談させてもらいながらやっていきたい。

【会長】
応募率とか入居率とか、家賃算定の基準とか、次回の資料として準備していただきたい。

【委員】
空き家空き地情報バンク制度があるが、県の職員と話をしていて、県は県でそういうことをやろうとしているようだが、権利関係ははっきりしていて、所有者もはっきりしている状況だが、空き家になっていて、誰も住んでいないが、仏壇を置いているので、これを動かしたくないし、年に1回親戚が集まるような場所を確保しておきたいという状況もあったりして、賃貸利用が進んでいないといった話を聞いた。長崎市で実施している空き家バンク制度でどれくらい募集をしてどれくらい登録があるのか、実際それによってマッチングが成功したなど、需要がどれくらいあるのか、教えてほしい。

【事務局】
空き家バンクは、チラシにあるように住宅課が担当していて、空き家を活用するなかで、バンクをやっている。バンクは募集の方法として2通りあって、1つは空き家を持っているかたに募集をかけて、空き家を使ってくれないか、というパターンと、我々が調査をして、調査で所有者を特定して、その方に空き家を活用しませんか、と両方のプロセスをする中で、話があったものを我々のバンクにのせるという状況。実際に空き家バンクに14件載せていて、ほとんどが建物。建物が12で土地が2。なかなか車が寄り付きできない、家財がそのままになっている、という状況が結構ある。
家財が残っているので、家財を処分するのに少しお手伝いしましょうということで、定住促進空き家活用補助金というところの、この中の2番目のところに、空き家に残る家財の撤去処分ということで、中に残っている家財を処分するときには、その半分、上限10万まで補助しましょう、という制度を今年から作っている。実際今2件くらい、引き合いがきていて、空き家バンクに登録するのが条件だが、片付けしてください、ということをやっている。ある意味使ってもらうという事例では成功事例と思っている。先ほどの仏壇が残っている、というところは、持たれているかたの考え方なので、難しいところはあるが、全国的に空き家バンクをやっている自治体の方とか先進の方とかの事例を聞くと、実際仏壇があって使っていいよ、ただし、仏壇を使う年に何回かだけは入らせてくれ、ということの契約を結んでやっている例もあるそうなので、実際にはオーナーさんの具合になると思うが納得できれば、そういった形態でもやっているという成功事例もあるので、そういったことも気にしながらやっていきたいと思っている。

【会長】
他にみなさんないでしょうか。
それでは、議題の第2号。「長崎市住宅行政の概況について」を終了いたします。

【　報告　長崎市住宅行政の概要について（報告）　審議終了　】

【会長】
本日はこれで全ての議事を終了しますが、議題のほかに委員の皆様から何かご連絡があったらお願いします。
それでは、事務局から連絡事項ありませんか。

【事務局】
誠に今日はありがとうございました。今年度の第二回住宅審議会の予定ですが、年明けて1月の中旬から下旬くらいで第二回を開催したいと思っています。また今回と同様になりますが、せめて1週間から2週間前には皆様にスケジュールの調整をお願いして、今度は1週間前には資料を皆様に送ろうと思っています。予定としてはそういう状況で考えています。よろしくお願いします。

【会長】
1月中旬に予定が入るということなので、ご都合よろしくお願します。
それでは、これをもちまして平成29年度第1回長崎市住宅審議会を閉会します。皆さんどうもありがとうございました。