平成28年度第2回 長崎市住宅審議会

第1号議案　空家等対策計画について

【委員】
第1回審議会における主な意見と書いてあるが、さまざまな意見が出されたはずであり、誰が「主な」を判断し、ほかの意見についての対応はなぜ記載されていないのか。

【事務局】
前回出された意見のうち、計画の修正に関係する意見を「主な」意見ということで記載している。

【委員】
それであれば、変更した部分との関連意見という書き方ではないのか。

【事務局】
表現の仕方が間違っていたということでご理解していただければと思う。

【委員】
正式な資料としてはこの「主な」を訂正してほしい。
9月議会で説明を行なったとのことだが、どのような意見が出たのか。

【事務局】
解体した後の跡地の管理に関する啓発や高齢単身者で一人悩んでいる方に対する相談体制の必要性についての意見があった。

【委員】
審議会で出た意見をどの程度まで議会に説明したのか。逆に議会のほうからは審議会でどのような意見がでたのかは聞かれなかったのか。単純に事務局の説明だけだったのか。

【事務局】
審議会での意見とパブリックコメントの状況を資料で説明をしている。

【委員】
どの程度説明をしたのか。

【事務局】
変更した部分についての説明をしている。

【委員】
他の部分は議会には伝わっていないということか。

【事務局】
説明では2点だけの説明に終わっている。

【委員】
審議会の議事録は議会には提出しないのか。

【事務局】
議事録については提出をしていない。

【委員】
議事録があるならなぜそれを示していないのか。

【事務局】
議事録については、市政資料コーナーやホームページで公開しており、議会のほうには議事録という形では出していない。

【委員】
特定空家等の措置について、最初に資産税課への照会となっているが、固定資産税の納付状況により、対応に差があるのか。

【事務局】
税の納付状況を対応の判断材料とすることはない。あくまで老朽化の状況や周辺に与える影響の観点で判断する。

【委員】
特定空家等についても課税されているのか。

【事務局】
物件ごとの課税状況は把握できていない。

【事務局】
特定空家等については評価額が50万円以下については課税されていないと思う。

【委員】
課税されていなければ所有者はわからないのではないか。

【事務局】
税情報からの所有者の特定ができない状況が数多くある。対象家屋が未登記の場合には非常に困難を極め、周辺にお住まいの方などに伺うなどといった状況である。

【委員】
危険性が高い特定空家等だから所有者の特定をしたい。その場合に資産税課への照会では分からないのではないか。

【事務局】
所有者を把握するためのひとつの手法として記載している。

【委員】
市民からの意見だが、以前宅地開発等で山の上まで家が建っているが、空き家となり資産価値もなく他に活用方法が全くなければ、そこに桜の木などを植えて、自然に戻したらどうだろうかという意見があった。
また、長崎市は他都市に比べて問題点が多いと思われ、対応を一元化するため、空き家対策推進室を創設してはどうか。

【事務局】
老朽危険空き家対策事業の活用方法については、ポケットパークなど自治会等と相談しながら決めている。提案があった桜の植樹についてもひとつの活用策であり、所管課に意見があったことを紹介したい。

【事務局】
実施体制については、空家等対策計画策定に際し、地域住民に多大な影響を及ぼすものが特定空家等に関することであり、まず建築指導課で一元的に対応し、活用等の相談もあるので関係課と連携しながら対応していく。空家等の問題は今後大きくなっていくと思われ、重要が高まれば体制の見直しも考えられるが、まずは現体制の中で連携し対応することとしている。

【委員】
総務省の行政相談委員もしているが、先月の総合相談でも2件も空き家に関する相談があり、多くの方が困っていると実感しているのでよろしくお願いしたい。

【委員】
相談の窓口が建築指導課では分かりづらい。空き家相談室など名称を入れれば市民にわかりやすく利便性も上がるのではないか。

【事務局】
対外的には建築指導課であるが、空き家相談窓口などの表示をするなど検討する。

【委員】
資産価値がないので寄附したいという相談は多いのか。

【事務局】
まちづくり推進室が行っている老朽危険空き家対策事業に関しては、資産価値の有無という観点ではないが、寄附を受けた土地を地域の住民が必要とする公共空間に整備している。この事業は平成18年から行なっているが、これまでの実績は40件ほどで、昨年の実績を見ると相談件数は33件あるが事業実施は2件であり、事業実施に結びつかない理由としては、無償で譲渡する際に複数の権利関係者がいて全員の合意が得られないことや、立地が悪く事業に適さないことなどがある。

【事務局】
所有者が管理することが原則であり、条件が合うものには対策を行なっているが、市が資産価値のない空き家を引き取るようなことは考えていない。

【委員】
空き家が約33,000戸ある中で、成果指標にある合計200件という目標は低すぎるのではないか。設定の根拠はどのようになっているのか。

【事務局】
これまでの累計と年間目標が混在するため、単純に3つの数字を足し200件ということにはならない。また、総務省の推計値には資産価値があるものやマンション等の共同住宅の空き家も含まれている。

【事務局】
特定空家等の把握状況は362戸であり、それらを年間約50件の除却を行ないながら改善しているということである。
空き家バンクについては、一戸建ての空き家は約10,000戸と考えており、その中で何千戸かは活用のために登録できると思われるが、諸事情により貸せないものなどもあると想定し、100戸程度になるものと見込んだ。少ないとも思われるだろうが、空き家調査により把握を進めており、登録件数を増やせるよう努力する。

【委員】
成果指標の1番目と3番目には、特定空家等に関するものと前に入れれば分かりやすい。空き家バンクについても、一戸建ての空き家約10,000戸に対する目標とするなど表現を検討してほしい。

【事務局】
対象が何であるのか分かりやすいように変更させていただく。

【委員】
老朽危険空き家対策事業による除却件数とは、市が実施した件数ということなのか。
下の除却件数は一般の方が行なった件数ということでよいのか。この中に市が実施した件数は含まれているのか。

【事務局】
老朽危険空き家除却費補助金の件数は、補助金を利用したものも含まれるが、市の指導等で一般の方が解体を行なった件数である。なお、老朽危険空き家対策事業の件数は寄附を受け、市で除却し跡地の整備を行なった件数であり、除却件数は一般の方が自主的に行ったものであり、市が実施した数は含まれていない。

【委員】
特定空家等の除却について、どこを重点的に行なうかは決めているのか。

【事務局】
重点地域などは決めていない。

【委員】
年間目標件数は、特に危険なものの件数でそれに対応していくということなのか。

【事務局】
そうではなく、結果として解体にいたる件数であり、危険度の度合いに応じたものではない。

【委員】
把握している特定空家等について、市は全てに対応しているのか。

【事務局】
対応している。

【委員】
空き家総数33,870戸に対して特定空家等は362戸となっており、問題のある空き家というのは割合的に小さいため、この空き家総数を記載しても分かりづらい。空き家総数のうち利用できるものの内訳を記載するなどしたほうが論点が分かりやすくなるのではないか。

【委員】
空家率の上昇を示すことで、特定空家等の予備軍が増加していることを示し、特定空家等となる前に予防策を講じる必要性を説明するため、この数字を記載していると理解している。

【事務局】
年間約2,000戸ほどマンション等を含めた住宅が増える中で解体は進んでおらず、今後も空き家は増えていく。人口が減り世帯数も減少に転じるであろう状況で空き家は大きな問題になる。そういった中で、特定空家等にしないということが大きな課題であり、所有者に適正な維持管理を行なってもらうための啓発や、住宅支援を活用していただき住み続けてもらうことにより空き家にしないということも行なっていきたい。
それでも特定空家等となったものについては、先ほどの説明のとおり、指導等を行ないながら数を減らしていきたい。

【委員】
特定空家等になると税の優遇措置から除外されるとのことだったが、資産税課とは連携が取れているのか。

【事務局】
勧告を行なった段階で優遇措置から除外されるが、資産税課に情報提供を行なうこととなっており、資産税課も認識している。

【委員】
固定資産税が上がるので解体しないという方もいらっしゃる。知らない方もいるので一般の方へも周知を図ってほしい。

【委員】
市が空き家を買い取り、留学生や低所得者向けに活用してはどうかと思う。

【事務局】
市が行なえば早いかもしれないが、今後の空き家活用を考えていく上では、事業主体はＮＰＯ法人等の民間事業者で、市はそれを支援する形で行なっていきたいと考えている。

【委員】
空き家については、いろいろな要素が複雑に絡み合って発生している状況であり、そういった意味で社会課題である。他の委員からもあったが、市民の意見が分かりやすく反映される体制で取り組んでいってほしい。

【　議題第1号 審議終了　】



第2号議案　市営住宅（城山台）の家賃の変更について

【委員】
資料に入居率の記載がない。

【事務局】
城山台住宅70.3％、三芳住宅97.8％、多尾住宅100％、永田住宅75.0％、夏井住宅33.3％、為石住宅100％となっており、夏井住宅が低いのは、退去直後でまだ募集を行なっていないためである。

【委員】
既に入居している方の家賃はどうするのか。

【事務局】
同様に下げる予定である。

【委員】
不動産会社への仲介手数料はなぜ0.5ヶ月分なのか。通常は1ヶ月分ではないのか。

【委員】
0.525月分は前の消費税率5％のときのものではないか。

【委員】
業者は手数料が多いほうを優先すると思う。1ヶ月分であれば募集も主立ってされるのではないか。借り手には修繕が終わったきれいな状態で見せているのか。

【事務局】
修繕が終わったきれいな状態で見せている。

【委員】
家賃を下げるのではなく、古い間取り等を見直す改修工事をし、値段を上げることは考えなかったのか。値段を下げると下げ続けなければならなくなり、周辺の賃貸住宅の家賃にも影響を及ぼす。市が行なう事業だからこそ、いい住宅を提供していけるといった検討を行なってほしい。

【事務局】
既存施設の活用から、家賃を下げるといった考えになっている。改修工事を行なうことについては、本当に設備投資がいるのか検討が必要である。今後、人口が減少していく中で、公共施設マネジメントの観点からも市営住宅の規模を縮小していく考えもある。その中では城山台住宅をどうするのかも加味しながら、検討したい。

【委員】
城山台住宅は3階建てだがエレベーターはついているのか。オートロックや管理人がいるなどのサービスはあるのか。

【事務局】
エレベーターはない。管理人は入居者にお願いしているが、法により市営住宅と民間のサービスとでは異なる。

【委員】
城山台住宅の入居者から交通費が高いと聞く。家賃が高くても下の方に住んだ方がよいという話をよく聞く。

【委員】
他の委員も言われるように民業を圧迫するおそれがある。
市役所が高いアパートを貸すのは無理な時代になっている。例えば1階だけをケアハウスにするなどの考えも必要ではないか。遠いところのケアハウスが不足していて、山の上のケアハウスは満員になっている。2、3階を住宅にし、1階をケアハウスすればいろいろな利用が考えられる。
家賃をどうこうよりも特殊な建物にすると、特殊な建物の家賃ということで民業を圧迫するおそれもなくなるのではないか。

【事務局】
法のなかでそのようなことが出来るのか検討する。

【委員】
入居率を上げるには家賃を下げるしかないと思う。家賃を下げた場合は、今入居している方も退去しないと思う。思い切って調査価格よりも下げてもよいのではないか。

【事務局】
不動産鑑定士の調査や意見を基に設定を行ないたい。

【委員】
不動産鑑定士は近隣の賃貸価格を参考にしているので、そのまま家賃を下げると民業圧迫と言われる可能性があると思う。家賃を下げれば下げるほどいいと思うが、不動産鑑定士の調査価格の範囲で設定しないと市は民業圧迫と言われると思う。

【委員】
入居者の入居期間はどうなっているか。家賃が高額だから一戸建ての住宅ローンを組んでも充分返済できる金額になる。転勤等で来た収入が良い人が短期間住む住宅にするか。どこを狙って入居者を求めるかで施策が違ってくると思う。エレベーターをつけたり戸数を絞って広くしたりして家賃を上げるといったアプローチを見直してはどうか。

【事務局】
入居期間は10年以上住む人が2割をきっており、比較的短い期間の人が多い。
改修する意見が多く出たが、費用対効果の検証を行なわなければならず、まずは施設を有効利用する視点で家賃を見直そうとしている。

【委員】
家賃を決定するときは、お互い管理するのが面倒だから1000円単位で端数を切ったほうがよい。

【委員】
現行家賃にも端数がある。市営住宅らしくてよいのではないか。
外観写真とみると、全ての住戸が3面外に向いていて住宅の質としては価値があり、過小評価はしないでほしい。入居者は少ないといっても7割は入居している。充分検討してほしい。

【委員】
委員から様々なアイデアをいただいた。これらを踏まえて検討していただきたい。

【　議題第2号 審議終了　】