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平成27年度第1回長崎市住宅審議会

更新日：2016年1月26日　ページID：028025

長崎市の附属機関について(会議録のページ)

担当所属名

建築部住宅課

会議名

平成27年度第1回長崎市住宅審議会

日時

平成27年11月9日(月曜日) 10時00分～12時00分

場所

長崎市役所本館地下1階議会第4会議室

議題

議題第1号長崎市住宅審議会の会長の選出等
議題第2号空家等対策計画の策定について

審議結果

議題第1号長崎市住宅審議会会長の選出等について

【事務局】
会長については委員の互選により選出する旨を説明。

【委員】
事務局一任。

【委員】
市営住宅審議会委員を3期務められ、長きに渡って住宅行政に携わっておられる津留﨑委員を推薦するが、皆様いかがか。

【委員】
異議なし

【事務局】
ご承認いただいたので、津留﨑委員に会長をお願いしたい。津留﨑会長には、会長席に移動していただき、以降の議事進行をお願いする。また、長崎市住宅審議会規則第4条第3項の規定により、会長の職務代理者を指名いただくこととなっているため、ご指名をお願いする。

【会長】
それでは、本日残念ながらご出席いただいてはいないが、市営住宅審議会でもご一緒させていただいた山下委員にお願いしたいと考えている。皆様いかがか。

【委員】
異議なし

【事務局】
皆様からご承認いただいたということで、本日山下委員はご欠席されているため、事務局の方から後日了承確認を取らせていただく。皆様には、次回の住宅審議会の時にご報告する。ここで、会長の挨拶をお願いしたい。

【会長】
会長挨拶

【事務局】
これから審議会の内容に入っていくが、まず住宅課長から、今回の住宅審議会について説明をさせていただきたい。
（住宅審議会設置の説明）

長崎市住宅行政の概況について（説明）

【委員】
市営住宅に住み始めると、平均して何年住んでいるのか。当初は仮の一時的な住まいとして建ったと思うが、30年40年経過して終いの住処になりつつある感じがする。そうすると、今後は違う視点が必要になると思う。住宅の質として十分なものが用意されているのか。風呂釜がない住宅がまだたくさんある。

【事務局】
入居期間は平均7年くらいと数字が出ていたと思う。国の住宅建設計画も、量から質へ変わっていった。既存住宅については風呂釜、給湯器の設置を改修工事等で徐々に進めている。

【委員】
市営住宅には、シルバーの人、生活保護者、母子家庭が多く越してくるようだ。優先の方を主に最近は住まわせるのかと思っている。

【事務局】
優先入居で用意する住戸の数は、昔とそれほど変わっていない。子育て世帯の枠は増やしている。優先入居枠を広げすぎると、一般入居枠が狭まってしまうため、調整は必要になってくる。ただ、単身の入居者の倍率は増えている。定期募集で申込がなかった住戸については、随時募集で単身者用に回したりしている。

【委員】
若葉団地は小学生がいる子育て世帯がいないようだ。

【事務局】
子育て世帯の優先入居は、新築の住宅で一番多くやっている。利便性が高い若葉住宅等は空き家が出ず、入れ替わりがなかなかないのが現状である。

【会長】社会環境が変わってニーズも変化していく中で、どう応えていくかを考えなければならない。多面的に分析して、財政の問題もあるかと思うが、より良い住宅施策を考えていただきたい。

【委員】
県営住宅と市営住宅の擦り合わせや協議はなされているのか。また、空いた土地の活用や、学校や他の施設と住宅とを複合化することを考えてはどうか。

【事務局】
県と市は、今後戸数を減らしていくという同じ考えであるが、これ以上の擦り合わせは現在はない。空いた土地の活用や複合化については、マネジメントやコンパクトシティの考え方である。建替えの大園団地については、集約後の余剰地については活用なり売却なりを考えているが、福祉施設や保育施設が周囲にあったため、合築までは行っていない。今後も念頭において市営住宅行政を進めていきたい。

【委員】
公営住宅家賃の算定方法におけるランク8について、所得月額の意味はサラリーマンで言えば給与の月額か。

【事務局】
サラリーマンで言えば、基礎控除や扶養控除等を引いた額である。

【委員】
それでは、課税所得であると理解する。もう一点、財政の役割を考えたときに、所得の再分配効果が求められる。住宅の収支計算を図った時に、マイナスになっている部分があるとした時に、優先入居世帯の分の赤字というのは、財政の許容範囲として考えるべきではないか。

【事務局】
市営住宅そのものが、福祉施策の中での市営住宅行政と考えている。黒字を目的としたものではない。

【委員】
マネジメントの中で、どのくらいの床面積を減らすのか目標があるのか。減らすことを考えているとしたら、家賃補助や住居以外の利用について何かあるか。入居期間が7年ぐらいで人が入れ替わるのなら団地の中のコミュニティがどうできるのか。公営住宅は住民が清掃を行う事例もあると聞くが、母子家庭等についても積極的に住宅管理に関わらなければならないのか。

【事務局】
マネジメントの中では、目標として15年で面積ベース25％の縮減を掲げている。家賃補助に関しては、市営住宅そのものが低家賃の住宅であり、民間住宅に対しては家賃補助を出していない。コミュニティについて、市営住宅は以前は全て同じ間取りであったが、今は3世代交流も目指し、新築時においては多様なタイプの間取りを整備している。住宅管理について、清掃は基本的には自治会等で行っていただくのが原則である。自治会でやれない高木の剪定等は市で行っている。

【委員】
家賃滞納者への対策はあるのか。

【事務局】
3ヶ月以上滞納した方に対しては必ず通知等で催促を行っている。また、保証人に対しての通知等を行ったうえで、訴訟・和解へ進めている。長崎市は、中核市の中で収納率2位の実績を持っている。

【委員】
高齢者、特に単身高齢者の民間賃貸住宅への入居は断られやすい状況にある。今後更に増えていくと思うが、対策は。

【事務局】
宅建協会の方にもご協力願い、県の方で居住支援協議会を立ち上げて議題としているところである。市営住宅に関しては必ず保証人を立てていただいており、自活できる方であれば入居可能である。

【委員】
会社を解雇された方の市営住宅への入居について、制度があるのか。

【事務局】
特定目的住宅があり、離職者の優先入居枠を設けている。

【委員】
実際入居している方がいるのか。

【事務局】
いる。

議題第2号空家等対策計画の策定について

【委員】
空家はほとんどが築40年以上で年金暮らしの人が多く、解体するには100万円以上かかるため、どうしようもない。空家の有効利用について広く情報発信することが有効だと思う。

【事務局】
ご指摘のとおりで、空家が放置されている。予防策として、有効活用に目を向けて対策計画の中でも示していきたい。

【委員】
長崎市は新三大夜景に認定されたが、空家が増えると、そこに明かりがない状況となる。夜景を見るということは宿泊者数が増えるということなので、ソフト・ハード含めて対策をする必要がある。

【会長】
観光面から見ても、落としていただくお金が日帰りと宿泊では大きく違うため、そのような観点からも空家対策を考えていただきたい。

【委員】
空家の流通について、空家バンクを考えているのか。外部の開発許可の抑制について、制限を加えることは考えているのか。

【事務局】
空家バンクについて、準備を進めている。単に空家を探してバンクに載せるのであれば不動産業と同じようなことになるため、目的や施策をもった空家バンクを模索している。開発許可の抑制については、部局が違うが、都市計画マスタープランで整理がつくものと考えている。

【委員】
空家33,000件はマンションか1戸建てか。

【事務局】
住宅戸数なので、集合住宅やマンションの空き住戸もカウントされている。

【委員】
1戸建てと集合住宅それぞれの数は分かるか。

【事務局】
1戸建て住宅は11,350戸である。

【委員】
空家でも、文化財的価値が高いものについては、どう取り扱うかを検討して欲しい。

【委員】
空家に関して、長崎市は急傾斜地区が問題となる。高台にある空家を解体するとなると、200万300万かかる場合がある。補助する制度はあるか。

【事務局】
平成23年度より解体費用補助金を始めており、助成の条件があるが、限度額は費用の4割、50万円となる。また、今年に入り、各銀行で空家解体に特化したローン商品を開発いただいている状況にある。

【委員】
更地になった場合に、固定資産税が高くなるが、空家解体した場合の固定資産税は免除する等の検討をしてはどうか。また、解体した土地に相続者がいなければ最終的に国等のものになる。解体費用の解体権という名の質権かを土地に設定し、その土地が処分されたときに回収する。民間に払い下げた場合はその代金から取るとかいった形でやれば少しは進むかなと。もう一点、解体を民間業者でなく市の職員でやるというのはいかがか。これは意見なので回答はいらない。

【委員】
大学と民間の不動産会社とが連携してリフォームを行っているが、賃貸住宅を見に行くと、大家が手を入れておらず条件がよくない。建物を持っている方の、建物を大切に思う気持ちが小さい。住宅審議会になったのを機に、広く働きかけてもらいたい。

【会長】
所有者意識の醸成も含めて、計画を策定していただきたい。

【事務局】
先ほどの市営住宅の説明についてであるが、訂正をさせていただきたい。まず入居期間について、今現在入居されている方では、平均16年となる。また、会社を解雇された方が今入居しているかという質問に対してだが、目的外使用ということで入居し約半年から1年の間に新しい住まいを見つけていただくこととなっている。先ほど優先入居と申したのは訂正をお願いする。今現在は入居されている方はいない。

～審議終了～